quarta-feira, 25 de setembro de 2013

CONDOMÍNIOS FECHADOS.


A promessa de segurança que atrai as famílias para os condomínios fechados precisa de mais harmonia social, haja vista a necessária convergência dos interesses dos moradores e da coletividade, no mesmo sentido do respeito mútuo. Da mesma forma, torna-se imprescindível a tranquilidade das discussões entre os interessados e a administração municipal, para que os direitos requeridos da livre moradia sejam efetivados.

Não há, destarte, falar em retirada de garantias de quaisquer membros da sociedade, mas da ampliação dos direitos e da proteção, sem distinção de pessoas. Os condomínios fechados são, por conseguinte, um direito e uma garantia do morador.  

O Município pode outorgar aos proprietários dos lotes do condomínio fechado o uso privativo das vias, praças e espaços livres existentes dentro desse loteamento. Essa outorga se fará através da permissão ou da concessão de uso.

O condomínio fechado não deixa de ser uma forma de segurança a que tem direito o cidadão. Por conseguinte, o morador tem direito à segurança prevista nos artigos 5º e 6º da Constituição Federal, assim como o Poder Público Municipal tem competência constitucional para disciplinar a utilização do solo urbano (artigo 30, VIII).

Favorável à legalidade dos condomínios fechados, existe a posição que defende a possibilidade de aplicação da Lei 4.591/64 em vez da Lei 6.766/79, como meio de constituição de condomínios de casas, qualquer que seja o tamanho desse condomínio, mormente de construções edificadas num plano horizontal, em especial de casas térreas ou assobradadas, como lecionado no artigo 8º da Lei nº 4.591/64, que dispões sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.  

Cansado de ver alguns juristas e doutrinadores tecerem comentários contrários à prevalência dos condomínios fechados, apresento-me em defesa. Com o devido respeito a estes profissionais da seara jurídica, sinto-me incomodado com tanta opinião controversa. 

Em tempo, esclareça-se que há também e naturalmente, diversas posições a favor dos condomínios fechados, por entendê-los dentro da legalidade. 

O condomínio fechado em questão é todo aquele que é administrado por uma associação de moradores, cuja prestação de serviços insere manutenção e conservação de ruas e praças, cuidados especiais com as áreas verdes, limpeza e vigilância, coleta e reciclagem de lixo, dentre tantas outras quase impossíveis de serem executadas pelo Município.

O fato polêmico de os condomínios fechados instalarem guarita na entrada, permitindo o acesso dos moradores e de outras pessoas mediante simples identificação, assim como a construção de muro em torno do loteamento, com fechamento de ruas, algumas com terminação em cul-de-sac ou característica semelhante, não traz nenhum prejuízo para o Município ou para a comunidade, pois o que se está buscando é uma vida pacífica e em segurança para as famílias integrantes do condomínio ou loteamento fechado. 

Como dito inicialmente, a Constituição, nos seus artigos 5º. e 6º, garante a segurança dos cidadãos, e isso nada mais é que o buscado pelos moradores dos condomínios fechados, que apenas querem uma melhor qualidade de vida para a sua comunidade. O Poder Público Municipal também arregimentado no artigo 30, inciso VIII, da Constituição, tem garantida sua competência para disciplinar a ocupação e uso do solo urbano e, portanto, pode muito bem autorizar a utilização dos chamados bens de uso comum, que não são do povo, mas do domínio do Município.

Os condomínios fechados podem e devem ser regularizados, uma vez que, sendo do domínio do Município, poderá este restringir as áreas comuns ao uso exclusivo dos proprietários dos lotes de um loteamento, autorizando o seu fechamento perimetral. 

O procedimento correto e necessário para que os condomínios fechados tenham seus interesses resguardados é através da permissão de uso, ou da concessão de uso, que se dará por ato administrativo do Município, transferindo o uso dos bens de seu domínio aos proprietários dos lotes do loteamento fechado. 

A outorga do uso das ruas, praças e áreas livres dentro do condomínio fechado, aos seus moradores, dar-se-á, portanto, por estes dois institutos protegidos no Direito Administrativo (permissão ou concessão), que são os instrumentos legais permitidos ao Poder Público Municipal. 

A simples denominação de rua ou praça dentro de um loteamento ou condomínio fechado, não basta para inserir tais bens entre os bens de uso comum do povo. Trata-se de bens do domínio do Município, conforme art. 22 da lei 6.766/79. Por conseguinte, a Administração Municipal ao aprovar o loteamento fechado por ato administrativo, pode afetar e transferir estes bens de uso comum do povo, para outra categoria de bens - os de uso especial, por exemplo - e desta forma permitir ou conceder o seu uso para os proprietários dos lotes do condomínio fechado. 

Para um entendimento do que seja verdadeiramente um condomínio fechado, há que se debruçar sobre os textos das leis 4.591/64 e 6.766/79, não se deixando confundir pela associação feita entre condomínio fechado e condomínio edilício, previsto nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil.

O loteamento fechado difere do loteamento convencional unicamente no que concerne aos espaços de domínio público. De resto é parcelamento de solo que tem amparo legal nas leis acima citadas.

Quanto à questão das áreas comuns de uso do povo, em várias partes do país essa controvérsia de que é ilícito o fechamento de ruas já se encontra superada, optando os Municípios pela regulamentação da situação dos loteamentos ou condomínios fechados.

Nesse sentido, a notícia publicada pela Agência Brasília, do governo do Distrito Federal, edição de 13/08/2013: 

“Os moradores de condomínios fechados no DF terão a oportunidade, na próxima quinta-feira (15), de discutir a minuta do Projeto de Lei Complementar (PLC) que altera o modelo de condomínios fechados durante audiência pública da Secretaria de Regularização de Condomínios.

A proposta do texto está sendo elaborada em parceria com representantes da Associação dos Condomínios do Jardim Botânico (AJAB), com participação da Ordem dos Advogados (OAB), e entre os tópicos em discussão está, por exemplo, a possibilidade de se permitir a criação de muros e portarias.

Segundo a secretária de Condomínios, Regina Amaral, "até agora, os projetos têm sido analisados e aprovados como loteamento aberto, isto é, sem a previsão de muros e de portarias. Os moradores não querem esse modelo e, atendendo aos anseios da comunidade, estamos trabalhando para construir uma legislação que ampare a modalidade de condomínio fechado”.

De acordo com a chefe da pasta, atualmente, após o registro dos condomínios, as ruas, parques e praças passam a ser públicas, de propriedade do governo.

Regina faz questão de diferenciar a lei sancionada este mês pelo governador Agnelo Queiroz dessa proposta. "A sancionada este mês permite a manutenção dos muros e portarias até o registro do loteamento em cartório. O registro do parcelamento em cartório não é feito como condomínio fechado e para que se mantenham fechados é necessária uma autorização do Estado", explicou.

Será de responsabilidade dos condôminos a manutenção das redes de infraestrutura, limpeza das vias e outras áreas comuns internas, custo com energia elétrica, água potável, esgoto e drenagem de águas pluviais e a coleta de lixo.

A presidente da Associação de Moradores do Jardim Botânico (AJAB), conforme explicado em recente reunião, pretende encaminhar minuta do projeto para ser analisada e aprovada na Câmara dos Deputados”. 

A exemplo de decisões favoráveis aos condomínios fechados pode-se destacar:

1) TJRS - julgamento da ADIn nº. 70014703193 em 02.10.2006, afirmou a constitucionalidade dos arts. 38 a 48 da Lei Complementar nº. 246/2005, do Município de Caxias do Sul, que estabelecem a possibilidade de loteamentos fechados, definidos como "o loteamento cuja delimitação no todo ou em parte de seu perímetro é marcada por muro, cerca, grade, mantendo controle ao acesso dos lotes". 

2) TJSP - julgamento da ADIn nº. 65.051.0/8 em 05.02.2003, julgou constitucional a lei nº. 8.736/96 do Município de Campinas, que confere poderes ao Prefeito para autorizar o fechamento do tráfego de veículos nas ruas de loteamentos residenciais fechados, por meio de decreto, e trespassar àqueles que se beneficiarem com a adoção dessa medida a responsabilidade pela construção de portarias, limpeza, conservação das ruas e realização de serviços de coleta de lixo, regulamentando as condições de acesso, fiscalizando o uso do solo, além de permitir a desafetação de áreas verdes e institucionais. 

Em sentido parecido e a favor de um condomínio fechado, assim a colação e invocação da decisão proferida pelo Eminente Desembargador Caetano Levi Lopes (TJ/MG), com ratificação do Relator Desembargador Edgard Penna Amorim (TJ/MG) quando do despacho inicial no Agravo de Instrumento nº. 1.0024.05.860138-06/0001: "Sem dúvida, a segurança nos grandes centros urbanos é preocupação geral, principalmente porque o Estado lato sensu não dispõe de recursos e meios que sejam suficientes para trazer a necessária tranquilidade para toda a população. E, diante de todas as peças trasladadas, está patente que a Agravante procurou trazer um pouco mais de segurança para seus associados e, estritamente, dentro do que permite a legislação municipal. Acrescento que ela assumiu obrigações como contrapartida no termo referenciado. Assim, tem que cumprir seus deveres, mas os direitos não podem ser exercitados. É importante, por outro lado, observar que a lei mencionada goza da presunção de validade até que, eventualmente, seja declarada inconstitucional. Logo os direitos e deveres da agravante devem ser satisfeitos e adimplidos. E a abertura dos portões irá gerar intranquilidade para os moradores do Bairro Mangabeiras III. Portanto, até que esteja formado o contraditório neste recurso e diante da urgência que a segurança comunitária requer, entendo ser prudente imprimir efeito suspensivo ao agravo. Com estas razões, defiro o pedido de efeito suspensivo requerido pela agravante". (grifamos).

A polêmica que envolve os condomínios fechados ou loteamentos fechados está por findar, haja vista que os Municípios têm entendido que os condomínios fechados são uma realidade constatável por qualquer pessoa, principalmente nas médias e grandes cidades. Há precedentes de tribunais estaduais favoráveis à constitucionalidade de leis municipais autorizando a criação de condomínios fechados, ou seja, loteamentos cercados ou murados, utilização privada das vias internas e implantação de controle de acesso. 

Com a devida venia a todos os estudiosos que são pela ilegalidade do assunto em tela, o caminho está aberto para a legalização dos loteamentos fechados, não fosse apenas pela questão de segurança, mas também pelas razões plausíveis que sustentamos e defendemos juntamente com outros favoráveis da regulamentação, como já explicitado acima, e que voltamos a reafirmar: 

I) Sem prejuízo da aplicação da lei nº. 6.766/79, os condomínios fechados podem ser aprovados pela legislação municipal, que pode disciplinar genericamente os condomínios fechados ou autorizar a utilização privativa das vias internas e demais bens públicos aos moradores do condomínio. Aqui temos o Município atendendo ao que podemos chamar de interesse público prevalente.

II) O condomínio fechado prescinde de lei municipal, bastando ato administrativo de concessão ou permissão para que as vias internas do condomínio passem a ser de utilização privada. Já aqui prevalece o domínio municipal, usando de suas prerrogativas de destinação e afetação.

III) A aplicação da lei nº. 4.591/64 conjuntamente com a lei nº. 6.766/79, nos seus melhores artigos, como meio de constituição de condomínios de casas, traz maior segurança jurídica.

Por fim, o Poder Público Municipal inteligentemente deverá se pautar pela legislação esparsa disponível, para a estruturação legal do condomínio fechado ou loteamento fechado, bastando para tal que o legislador aprimore o sistema para que o parcelamento do solo mantenha a tradicional conotação legal. Enquanto um texto moderno e abrangente não surge, fica a lucidez da legalização e da regulamentação por conta dos Municípios, a exemplo do que já se tem feito em muitas cidades e capitais do país, com a eficácia dos procedimentos e atos administrativos de autorização, permissão ou concessão de uso, mediante outorga intuitu personae do Poder Público. 

Wilson Campos (Advogado).



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