CUSTO DE ESCRITURA E DE REGISTRO DO IMÓVEL FICA MAIS CARO EM MG – Lei 25.125, de 30/12/2024.

 

Em Minas Gerais surgiu uma nova lei que vai onerar a compra e transferência de imóveis. Essa lei é inédita e vai custar caro para o cidadão, comprador, contribuinte. Não se tem notícia da existência de lei parecida em outros estados da Federação. A lei tem recebido inúmeras críticas e é vista como injusta e onerosa para quem vai comprar um imóvel.

A Lei 25.125, de 30 de dezembro de 2024, altera a Lei 15.424, de 30 de dezembro de 2004, que dispõe sobre a fixação, a contagem, a cobrança e o pagamento de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, o recolhimento da Taxa de Fiscalização Judiciária e a compensação dos atos sujeitos à gratuidade estabelecida em lei federal, e dá outras providências.

Segundo o portal da Assembleia Legislativa de Minas Gerais (ALMG), a origem vem do Projeto de Lei nº 1.931/2020, de autoria do presidente do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais.

Cumpre observar que vale a pena o leitor conhecer o inteiro teor da lei, principalmente se está pensando em comprar ou transferir um imóvel. São taxas e emolumentos que se transformam em mais um cruel “imposto”.  

A nova lei, vigente a partir de 31/03/2025, altera parâmetros para a prática de determinados atos cartoriais, além de atualizar procedimentos, reclassificar documentos e incrementar critérios para o recolhimento de parcelas.

A norma modifica a estrutura do Recompe, que deixa de ser uma conta (Recursos de Compensação) e passa a ser o Fundo Especial Registral do Estado de Minas Gerais. Esse fundo tem a natureza de fundo especial de direito privado autônomo e deve ser registrado no Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Seu propósito é o de receber e conservar, como depositário, os recursos decorrentes da compensação pelos atos gratuitos e da complementação de receita às serventias deficitárias, sem prejuízo de outras atribuições previstas na legislação.

A lei também cria duas subcomissões temáticas para administrar o repasse de valores aos registradores civis e aos demais notários e registradores de outras especialidades: a subcomissão temática do registro civil das pessoas naturais e a subcomissão temática das demais especialidades.

A norma acrescenta, ainda, a Sessão IV – Dos demais fundos – ao texto, onde estabelece que 25% da receita bruta de valores recebidos a título de emolumentos (a que se referem determinadas faixas mencionadas nas Tabelas 1,6 3, 4 e 5 do anexo da lei) serão distribuídos da seguinte forma, após a destinação de valores referentes à compensação por atos gratuitos praticados pelas serventias:

I) 47% ao Fundo de Desenvolvimento do Ministério Público – MPMG;

II) 47% ao Fundo Especial de Garantia do Acesso à Justiça, da Defensoria Pública de Minas Gerais – DPMG; e

III) 6% ao Fundo Especial da Advocacia-Geral do Estado – AGE-MG.

Em virtude da realização desses repasses, a lei prevê ações a serem efetuadas pelo MPMG, pela DPMG e pela AGE-MG, além de determinar que os montantes referentes aos fundos serão repassados diretamente pelos cartórios extrajudiciais, na mesma forma e nos prazos previstos para o repasse da taxa de fiscalização judiciária ao Fundo do Poder Judiciário, por meio de Documento de Arrecadação Estadual – DAE.

A nova norma altera dispositivos da Lei nº 22.796, de 28 de dezembro de 2017, e da Lei nº 23.229, de 28 de dezembro de 2018, e acrescenta dispositivo à Lei nº 14.941, de 29 de dezembro de 2003.

Por fim, a norma traz artigo relacionado à regularização fundiária urbana e rural em imóveis de titularidade privada ou pública, estabelecendo regras para o credenciamento de pessoa jurídica especializada, além de disciplinar a possibilidade de os municípios implementarem medidas de incentivo às regularizações das ocupações coletivas urbanas e rurais, como isenção ou redução do imposto predial territorial urbano; isenção ou redução da taxa de iluminação pública; isenção ou redução dos valores cobrados pelo fornecimento do serviço de água e coleta de esgoto quando fornecidos pelo próprio ente ou autarquia; e celebração de termos de cooperação, convênios e outros ajustes órgãos públicos para a implantação de políticas públicas relativas à regularização fundiária e à legitimação da posse para fins de moradia.

A lei traz várias Tabelas, individualizadas, que tratam de valores a serem pagos pelos serviços de escritura pública e de atos dos cartórios. A sugestão é que o comprador de um determinado imóvel faça antes uma simulação dos gastos, dos custos, das despesas, uma vez que os aumentos foram consideráveis e vão pesar bastante no bolso.

Um exemplo de situação que vai alcançar construtores, incorporadores e futuros compradores é o do efeito cascata, que atinge a todos e vai atingir lá na ponta o comprador, seja pobre ou de classe média. A sobretaxa cobrada em cima do preço do imóvel será repassada para o comprador.

Vejamos o caso a seguir, que consta da referida lei:

Nota XXV – No item 4.b, nas situações jurídicas com conteúdo financeiro que superem o valor de R$3.200.000,00 (três milhões e duzentos mil reais), a cada faixa de R$500.000,00 (quinhentos mil reais) ou fração, até o limite de trezentas faixas, será acrescido o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), corrigidos anualmente, sobre os emolumentos brutos, dos quais 25% (vinte e cinco por cento) serão destinados nos termos do art. 45-A. O valor da Taxa de Fiscalização Judiciária pelo registro realizado será fixado em R$ 4.261,98 (quatro mil duzentos e sessenta e um reais e noventa e oito centavos), a ser corrigido anualmente.

Ou seja, com a nova lei, a construtora ao comprar um terreno vai pagar mais caro para o Cartório de Notas e para o Cartório de Registro, e vai repassar esse custo para o comprador.    

A nova lei, como dito, que aumenta as taxas de cartórios em Minas Gerais, tem sido criticada por ser injusta e onerosa para os compradores de imóveis.

Os argumentos das críticas são no sentido de que:

a) O aumento das taxas é injustificado e não tem fundamento técnico;

b) O aumento das taxas é camuflado e não é possível fazer contas com precisão;

c) O aumento das taxas vai afetar os imóveis mais simples, pois o custo da legalização da documentação será repassado para os compradores;

d) O aumento das taxas é abusivo e não condiz com a ideia de reduzir o custo da casa própria.

Vale reiterar que a Lei 25.125/2024 altera a Lei nº 15.424/ 2004, que dispõe sobre os emolumentos e a cobrança de taxas notariais e de registro. A lei foi aprovada pela Assembleia Legislativa de Minas Gerais e sancionada pelo governador Romeu Zema. Mas a expectativa da população mineira é que a lei seja revista e os valores aumentados voltem aos patamares anteriores, sem nenhuma majoração ou acréscimo em prol de quem quer que seja.

Cabe informar ainda que a Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais publicou a Portaria nº 8.366/CGJ/2025, que atualiza as tabelas de Emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária relativas aos atos notariais e de registro; e as alterações foram realizadas em decorrência da Lei estadual nº 25.125, de 30 de dezembro de 2024, e entraram em vigor na segunda-feira, dia 31 de março de 2025.

No mesmo dia, o expediente ao público nos serviços notariais e de registro em Minas Gerais foi suspenso para adequação dos sistemas informatizados. O Registro Civil das Pessoas Naturais funcionou apenas em regime de plantão para casamentos previamente agendados e medidas urgentes.

A partir do primeiro dia útil seguinte ao início da vigência da lei, as novas tabelas deverão ser aplicadas. Notários e registradores deverão afixar cópia da portaria em local visível nas serventias.

Ou seja, está tudo decidido contra o comprador de imóvel, seja de baixa, média ou alta renda, embora o governo estadual e a Assembleia Legislativa ainda possam rever o caso, anular seus atos e revogar a lei.

Destarte, encerrando, a meu sentir, o grande problema é que o custo das taxas e emolumentos será repassado para todos aqueles que comprarem as unidades construídas no imóvel sobretaxado. Lá na ponta, o comprador vai pagar mais essa conta ou “imposto”. O empreendedor, o construtor, o incorporador, repassarão os custos adicionais do imóvel e o cidadão (comprador, consumidor, contribuinte) vai pagar mais caro. Daí a expectativa dos mineiros para que o governador e os deputados estaduais revejam o caso, anulem seus atos e revoguem a lei. Porém, resta aguardar.  

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021). 

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