A VENDA DE IMÓVEL SEM AUTORIZAÇÃO DOS DEMAIS HERDEIROS É IRREGULAR.

 

Juridicamente, a decisão de vender um imóvel que faz parte de uma herança requer o consenso de todos os herdeiros. No caso de desacordo, a opção é a demanda judicial. Ou seja, a venda de imóvel sem autorização dos demais herdeiros é irregular e pode ser anulada, conforme prevê a legislação, que exige o consentimento de todos os condôminos da herança.

Com certeza, a venda de imóvel sem autorização dos demais herdeiros configura uma irregularidade grave, posto que o bem faz parte do patrimônio comum dos herdeiros. Ademais, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil, “nenhum dos condôminos pode, sem autorização dos demais, dispor da coisa comum”.

Vejamos a letra fria da lei: Art. 1.322, CC - Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único - Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Dessa forma, como visto, vender um imóvel sem a assinatura dos demais herdeiros infringe dispositivo legal. Tal ato pode gerar nulidade do negócio jurídico e responsabilização do vendedor.

Tentar vender um imóvel de herança sem assinatura dos demais herdeiros torna o negócio inválido, uma vez que a autorização de todos os coproprietários é indispensável para a transferência da totalidade do bem. A ausência de consentimento quebra o princípio da indivisão da herança e prejudica os direitos dos demais. Essa regra visa proteger o patrimônio comum e assegurar que ninguém seja prejudicado por decisões unilaterais. Assim, a lei protege o equilíbrio e a equidade entre os herdeiros.

A jurisprudência tem reafirmado a necessidade do consenso entre todos os herdeiros para que a transferência seja considerada válida. Portanto, a proteção dos direitos hereditários é prioridade no ordenamento jurídico. Isso garante que a partilha de bens seja feita de forma justa e transparente.

O herdeiro que opta pela venda de imóvel sem autorização dos demais herdeiros fica sujeito à anulação do negócio e à responsabilização direta, exatamente por agir de forma unilateral. E a lei é clara ao exigir que todos os condôminos da herança consintam com a alienação do bem. A proteção do patrimônio comum prevalece sobre a vontade individual. Essa medida reforça a segurança jurídica nas relações familiares e hereditárias.

Considerações:

A venda de um imóvel sem autorização dos demais herdeiros pode ser anulada.

A nulidade pode ser declarada tanto de ofício quanto a requerimento de qualquer dos demais herdeiros, uma vez que o ato fere o direito de propriedade compartilhada. Essa anulação visa preservar os direitos de todos os envolvidos na herança.

A anulação está amparada no descumprimento do disposto no artigo 1.322 do Código Civil (vide acima), que exige o consentimento dos demais condôminos para dispor da coisa comum.

O vendedor poderá ser responsabilizado por eventuais prejuízos causados aos demais coproprietários. A medida reforça a necessidade de consenso para a alienação integral dos bens herdados, garantindo a proteção do patrimônio comum.

O comprador de um imóvel sem autorização de todos os herdeiros enfrenta uma situação jurídica complexa. Ainda que de boa-fé, o comprador pode ter sua compra questionada judicialmente e o negócio pode ser anulado.

É fundamental verificar a regularidade da documentação e a existência de consentimento entre os herdeiros antes de fechar negócio. Daí ser interessante realizar uma due diligence para saber se todos os herdeiros concordam com a transação, e com isso evitar surpresas e litígios futuros.

Caso um herdeiro decida vender a sua quota ideal ou sua parte indivisa do bem, poderá fazê-lo, mas dando o direito de preferência aos demais herdeiros.  

O comprador que adquire um imóvel de herança sem o consentimento dos demais herdeiros corre o sério risco de não conseguir registrá-lo em Cartório, além de restar sujeito a disputas judiciais com custos elevados e demora na regularização da situação.

A má-fé leva a riscos legais também na esfera penal, caso se comprove tentativa de fraudar direitos de herdeiros, abuso de confiança e lesão patrimonial.

Caso haja discordância entre os herdeiros, soluções administrativas ou judiciais podem ser buscadas, tais como: diálogo e transparência entre os herdeiros; avaliação do bem por um corretor de imóvel experiente; acordo entre as partes; compra/venda de quota ideal entre herdeiros; e no último caso, ação de alienação judicial.

Encerrando, cumpre esclarecer que a venda de um imóvel recebido como herança é um processo que exige atenção aos trâmites legais para evitar complicações futuras. Antes de vender, é necessário regularizar a propriedade, pagar os impostos devidos e garantir que todos os herdeiros estejam de acordo com a transação. Os interessados devem se orientar juridicamente por meio de um advogado de confiança, antes de fechar negócio ou acordo, especialmente tratando-se do caso concreto de imóvel de herança. Dessa forma, tanto o vendedor quanto o comprador evitam problemas jurídicos e demandas judiciais futuras, e garantem uma negociação tranquila e nos termos da lei.

Ref.: Atualização em 2025 do artigo de Wilson Campos (advogado), publicado neste Blog em 2022.

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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