CONDOMÍNIOS FECHADOS – SEGURANÇA E QUALIDADE DE VIDA.

 

Antes de adentrar a parte legal pertinente aos condomínios fechados, cumpre observar que, mediante compromissos assumidos com despesas, coleta de lixo e preservação ambiental, entre outros, as vias públicas internas do residencial ou do condomínio fechado passam a ser mantidas pela associação de moradores, que é composta por condôminos regulares e em dia com suas obrigações sociais.

Também cumpre observar que a concessão é geralmente efetuada por prazo indeterminado e por meio de decreto municipal, sendo este baseado em uma lei genérica que autoriza essas concessões para empreendimentos similares do município, com possibilidade de revogação em caso de descumprimento de condicionantes, como a obrigação de pagar as taxas e os tributos, coletar e reciclar o lixo, preservar as áreas verdes, cuidar e zelar das vias e permitir o ingresso de pessoas que se identifiquem na portaria do residencial ou do condomínio fechado.

O problema que existia e que foi sanado por muitos condomínios é que o fechamento de loteamento se tornava uma verdadeira privatização de espaços públicos, com restrição ao direito constitucional de ir e vir, concessão gratuita de uso de ruas de uso comum do povo, com obrigatoriedade de o cidadão se identificar na portaria. Agora, os condomínios regulares, com documentação atestada pela prefeitura e com anuência do Ministério Público, têm controle de entrada e saída, mas permitem o acesso de pessoas estranhas que tenham destino certo ou que estejam sendo aguardadas. As vias internas e as áreas verdes são cuidadas e preservadas pelos condôminos. E existem portões grandes, fechados, mas que podem ser abertos para o trânsito ou tráfego de quaisquer pessoas e carros, se necessário. O termo de conduta firmado com a prefeitura e o Ministério Público deve ser cumprido, rigorosamente.

Por certo que existe o pagamento de uma taxa condominial, como forma de contraprestação pelos serviços de manutenção de áreas comuns, intramuros, do residencial, bem como pelos demais serviços de coleta de resíduos sólidos; segurança interna; portaria; e manutenção das vias, dos jardins e das áreas verdes existentes no local. Todos os serviços são custeados pela associação e rateados entre os condôminos, mensalmente.

Muito bem, ultrapassada essa parte introdutória, vamos às peculiaridades legais e normativas. Vejamos:

A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, positivou na legislação federal a possibilidade da criação do “condomínio de lotes” e incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil Brasileiro.

      Do Condomínio de Lotes

“Art. 1.358-A - Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º - A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º - Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

§ 3º - Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”.

Dessa forma, surge uma nova interpretação para “lote”, que, antes, era apenas formado a partir do desmembramento ou loteamento, e, agora, passa a ser unidade autônoma, e não a edificação sobre esse, como é previsto no condomínio edilício.

Embora já vigente a norma, a questão ainda requer amadurecimento, principalmente pela necessidade de adaptação das leis de uso e ocupação do solo dos municípios para contemplar este instituto, em especial quanto a regulação dos parâmetros urbanísticos aplicados ao empreendimento e às unidades autônomas. Ou seja, há que se respeitar o coeficiente de aproveitamento e as normas determinadas no Plano Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo do município.

Com o condomínio de lotes ter-se-á o loteamento latu sensu de uma gleba, sem, contudo, a urbanização peculiar da cidade (vias, parques e espaços públicos). Por esta razão é bem possível que a legislação municipal venha a exigir algum tipo de contrapartida do empreendedor, tendo em vista sua complexidade e diversidade de pontos de vistas a serem analisados.

Com efeito, o novel texto legal leva ao entendimento de que toda a área do condomínio de lotes será privada. Quem não residir ou não for autorizado a entrar poderá ser barrado, mesmo que se identifique, uma vez que a portaria não ocupará espaço público, ou seja, a portaria não será instalada em via pública.

No entanto, surge uma controvérsia interpretativa nesse quesito, pois há quem diga que o poder público municipal poderá regulamentar o controle de acesso, sem que haja impedimento de entrada de pedestres ou de condutores de veículos, não residentes. Mas há também quem afirme que as vias de acesso do “condomínio fechado” não são ruas, por integrarem a fração ideal dos lotes, e por este motivo, quaisquer pessoas estranhas ao condomínio podem ser impedidas de entrar, mesmo que se identifiquem. Exceto aquelas autorizadas pelos condôminos.  

Não deixou claro o legislador se tal controle de acesso pode vir a ser feito em relação aos loteamentos já existentes ou, ainda, os requisitos para criação do referido controle, o que dá uma maior liberdade ao poder público municipal quanto a implementação desta nova modalidade.

Pois bem, com o objetivo de superar tais entraves legislativos e de tentar conferir alguma segurança jurídica aos condomínios de lotes e loteamentos fechados, alguns municípios editaram leis estabelecendo a possibilidade de sua realização.

Quanto ao “loteamento fechado”, o poder público municipal, na maioria das vezes, concede o uso exclusivo das áreas públicas daquele empreendimento aos proprietários dos lotes, normalmente conferindo à associação formada pelos moradores a competência para gerir a “coisa comum” que, neste caso, é de propriedade pública, mas com uso cedido ao particular.

Apesar disso, não raras vezes surgem atos questionando a destinação a particulares de bens que, inicialmente, seriam de uso comum do povo (ruas, praças, equipamentos públicos) e, ainda, a legitimidade do município para criar uma nova modalidade de loteamento, apesar de a competência para legislar sobre direito urbanístico ser concorrente apenas da União, Estado e Distrito Federal, cabendo ao município apenas a suplementação do que já existe e tratar assuntos de interesse local (artigos 24, I e 30, I e II, da CF/88).

Igualmente, observa-se a legislação de alguns municípios estabelecendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, através de normas que muitas vezes confundem os institutos do loteamento e do condomínio.

Neste caso, parece ser ainda mais questionável a competência do município para legislar sobre o tema, que indiscutivelmente trata-se de matéria afeta ao Direito Civil, que a Constituição da República estabelece ser privativo da União (artigo 22. I).

Defendendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, alguns juristas argumentam que tais leis advêm do que já estabelece o Decreto-Lei 271/67, o qual equipara o condomínio ao loteamento. Ocorre, no entanto, que tal dispositivo deveria ter sido regulamentado, mas isso não ocorreu até hoje.

Há, ainda, uma tentativa de equiparação ao condomínio horizontal de casas, previsto no artigo 8º da Lei 4.591/64. Neste ponto, a 4ª Turma do STJ, no julgamento do REsp 709.403/SP, deixou claro que para ser possível a instituição do condomínio horizontal é necessário que haja edificação pronta ou, ao menos, a aprovação de um projeto de construção. Atualmente existem vários nas cidades, sendo uns maiores e outros menores, mas todos com bastante segurança e qualidade de vida para os moradores.

Outro detalhe a ser observado, já citado no início, é quanto à taxa de condomínio, que será obrigação propter rem, ou seja, obrigatório o pagamento, resultando a inadimplência em penhora e leilão do lote ou casa para quitação da dívida. A assembleia geral é que tem poderes para as decisões, sejam quais forem.

Vale notar que os problemas recorrentes com fechamento de via pública, negativa de pagamento de taxas do condomínio, impossibilidade de penhorar o bem do devedor, entre outros, deixam de existir com a nova lei.

O objetivo de definir a criação do “condomínio de lotes” foi razoavelmente alcançado com a edição da Lei Federal 13.465/2017, acima debatida, que incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil.

É notório que a referida lei trouxe importantes inovações para o direito imobiliário, não apenas em relação aos tópicos aqui tratados, mas garantindo uma maior segurança jurídica ao empreendedor, apesar da necessidade de amadurecimento da matéria, em especial quanto aos aspectos urbanísticos envolvidos.

A nova lei dos condomínios fechados carreia maior segurança jurídica, permitindo o surgimento de novos condomínios fechados, que provavelmente não terão dificuldades com o recebimento das cotas e taxas e poderão aprimorar a administração com sólidos e bem caracterizados estatutos, regimentos, convenções, mediante as complexidades que se apresentarem doravante.

Sem dúvida, o residencial ou condomínio fechado dá segurança e proporciona qualidade de vida às famílias e, agora, sem os riscos e ameaças de antes.

Acontece que o mercado imobiliário, há muito tempo, reivindicava a regularização legal da situação para permitir novas modalidades de parcelamento do solo. Estes parcelamentos, irregulares ou clandestinos do solo, sob as formas de “condomínio de lotes” ou “loteamento fechado”, agora são passíveis de total e segura regularização em virtude da Lei 13.465/2017, que disciplinou vários aspectos do Direito Urbanístico, introduzindo alterações na Lei 6.766/1979 e no Código Civil.

Note-se que o artigo 78 da Lei 13.465/2017 introduziu o “loteamento de acesso controlado” no ordenamento territorial brasileiro, ao incluir o parágrafo 8º ao artigo 2º da Lei 6.766/1979, nos seguintes termos:

“Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”.

Em suma, apesar das opiniões contrárias, os condomínios fechados são uma realidade. O legislador conseguiu conciliar o interesse de segurança dos habitantes desses empreendimentos com os interesses da sociedade, e tudo indica que não há mais conflitos a esse respeito. Ademais, a questão deverá ser pacificada cada vez mais, no sentido de se permitir o condomínio de lotes, o loteamento de acesso controlado, bem como a cobrança da taxa condominial, de maneira a se permitir novos “loteamentos fechados”, “residenciais e condomínios fechados”, e regularização dos anteriormente existentes.

Enfim, isso também é função social: condomínio fechado com segurança e qualidade de vida para os moradores.  

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas tributária, trabalhista, cível e ambiental/Presidente da Comissão de defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB-MG/Delegado de Prerrogativas da OAB-MG).

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