BANCO PODE RETOMAR IMÓVEL FINANCIADO, SEM AÇÃO JUDICIAL.

 

O Supremo Tribunal Federal (STF) manteve a validade de uma lei que, há 26 anos, autoriza bancos ou instituições financeiras a retomar um imóvel financiado, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão ocorreu na sessão Plenária de 26/10/2023, na análise do Recurso Extraordinário (RE) 860.631, com repercussão geral (Tema 982).

Por 8 votos a 2, o STF reconheceu a possibilidade de os bancos retomarem imóveis de forma extrajudicial em caso de inadimplência do devedor em financiamentos com garantia de alienação fiduciária, conforme previsto na lei 9.514/1997. O plenário decidiu que essa medida não viola a garantia de acesso ao Judiciário, uma vez que é viável uma revisão judicial posterior para verificar a regularidade do procedimento.

A Lei 9.514/1997 prevê a execução extrajudicial nos contratos com a chamada alienação fiduciária. Nessa modalidade, há uma cláusula no contrato celebrado entre a instituição financeira e o cliente que diz que, até pagar todo o valor do financiamento, ele ocupará o imóvel, mas o banco será o proprietário e poderá retomá-lo em caso de falta de pagamento. Esse procedimento, previsto na lei, portanto, não é uma novidade e já era realizado desde a publicação da norma, em 1997.

No julgamento do recurso, o Supremo apenas firmou o entendimento de que a regra não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, pois o cidadão pode acionar a justiça caso se sinta lesado em seus direitos.

O caso chegou ao STF por meio do RE 860631, em que um devedor questionava decisão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3). O Supremo reconheceu a existência de repercussão geral do tema, o que significa que a decisão tomada no Plenário deve ser replicada nos casos semelhantes em outras instâncias.

No caso julgado, a Caixa Econômica Federal emprestou dinheiro para um cliente comprar um imóvel. O cliente se comprometeu a pagar o valor financiado em 239 parcelas, porém, após 11 parcelas, parou de pagar. Por esse motivo, o banco iniciou um procedimento em cartório para retomar o imóvel e realizar sua venda em leilão.

O cliente, então, iniciou uma ação judicial com o objetivo de impedir o leilão. Argumentou que o procedimento para a retomada do imóvel pelo banco não poderia ter sido feito em cartório, exigindo uma ordem de um juiz. O pedido foi negado em todas as instâncias.

No presente caso, o ministro relator, Luiz Fux, em seu voto, contextualizou o surgimento da lei 9.514/1997, ressaltando que foi gerada para melhorar o sistema de financiamento da casa própria. Em extensa análise, tratou também do instituto da alienação fiduciária e explicou detalhes do seu funcionamento no bojo dos contratos de mútuo.

No mérito, o ministro aventou a inexistência de violação da garantia da inafastabilidade da análise do Judiciário, pois a lei resguardou ao fiduciante a provocação deste Poder, caso se sinta prejudicado ou veja irregularidade no procedimento. Assim, entendeu que há possibilidade de controle posterior da legalidade do procedimento.

Na mesma toada, acresceu que não se observa ofensa ao devido processo legal, ao contraditório ou à ampla defesa, já que a lei dispõe de medidas indutivas ao cumprimento de obrigações contratuais, para reduzir a complexidade procedimental.

Fux assinalou que o procedimento é complexo e regrado, exatamente para não existir, ao mesmo tempo, violação à autonomia privada, gravitando em torno da previsibilidade das consequências em caso de não cumprimento do contrato.

Assim, para o ministro, as regras se coadunam com a Constituição Federal e com normas do Código de Processo Civil (CPC) aplicáveis a trâmites judiciais que envolvem direitos reais de imóveis.

O ministro relator registrou que o caso é de extrema relevância econômica e social, além de jurídica.

“Ao reduzir o custo e a incerteza da possibilidade de obtenção de garantias imobiliárias, a alienação fiduciária permitiu revolução no mercado imobiliário brasileiro. De 2007 a 2017 o volume de crédito cresceu de forma expressiva, de 2% a 10% do PIB. O aumento da demanda por imóveis aumentou o movimento na construção civil, que gerou mais de 1 milhão de vagas de trabalho. [...] A alienação fiduciária passou a ser usada em mais de 94% dos contratos em 2017”, destacou o ministro Fux.

O ministro Edson Fachin, em voto, divergiu do relator. Para o ministro, diante da ponderação da proteção do agente financeiro pelos riscos assumidos e a preservação dos direitos fundamentais do devedor, especialmente o da moradia, conclui que devem ser assegurados todos os meios para garantir a proteção da dignidade como mínimo existencial do devedor.

Fachin complementou que a validação da execução extrajudicial em contratos de mútuo com alienação fiduciária pela Corte, prestigia o mercado de crédito imobiliário e contribui para o crescimento do setor econômico, com possível redução de riscos e custos da atividade creditícia.

O ministro divergente considera o cenário limitado, porque não avança no projeto de sociedade justa e solidária, além de não estimular a busca sustentável por soluções econômicas para o enfrentamento da falta de moradia digna.

Ao final, Fachin firmou entendimento de que a legislação impugnada afronta o devido processo legal, o acesso à justiça, o juiz natural e não é compatível com a proteção constitucional do direito fundamental à moradia.

No entanto, apesar da divergência, prevaleceu a tese do ministro relator Luiz Fux, com a seguinte proposição: “É constitucional o procedimento da lei 9.514/1997 para execução da cláusula de alienação fiduciária e garantia, haja vista compatibilidade com as garantias previstas na Constituição Federal”.

OU SEJA, os bancos poderão continuar retomando os imóveis financiados, sem a necessidade de ação judicial. Se o cliente atrasa o pagamento das parcelas do financiamento, o banco pode desde já iniciar um procedimento em cartório para retomar o imóvel e realizar sua venda em leilão. Portanto, todo cuidado é pouco.

Fontes: RE 860.631, Migalhas e STF.

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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