PREPARE-SE: O CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO (CIB) VAI IMPACTAR SEU BOLSO E SEU IMÓVEL.

 

Os municípios brasileiros estão sendo orientados sobre a obrigatoriedade de adesão ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e à implementação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), conforme a Lei Complementar (LC) nº 214/2025, decorrente da Reforma Tributária.

O CIB é um cadastro nacional com código único para cada imóvel, essencial para a apuração de tributos como o IBS e a CBS. Municípios devem celebrar convênio com a Receita Federal, enviar dados cadastrais e adotar o código CIB em documentos e sistemas.

As recomendações em geral são para ações conforme o nível de estrutura cadastral de cada município, incluindo contratação de serviços técnicos, atualização de sistemas e capacitação de servidores. Há prazos legais para adequação (2026 para capitais e DF; 2027 para demais municípios). A adesão ao Sinter é vista como estratégica para modernizar a gestão fiscal e territorial municipal.

Sabe-se que os Cartórios de Registros de Imóveis cuidam do cadastro e da regularidade da matrícula imobiliária. Mas em sentido parecido existem os municípios, que mantêm a inscrição imobiliária municipal com o fim de aplicar a tributação local, notadamente para o lançamento e a cobrança do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. Ou seja, trata-se de um cadastro fiscal que serve principalmente para arrecadação tributária, e depois é utilizado para gestão urbanística.

Mas como no Brasil tudo gira em torno de impostos + impostos, resultando numa carga tributária escorchante e cruel, essa realidade despertou o governo, o legislador e a Receita Federal para mais uma tributação. Com a LC 214/2025 foi instituído o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), regulamentado pela portaria RFB 561/2025, que criou o grupo de trabalho, e pela Instrução Normativa IN RFB 2.275/2025, com a finalidade de integrar em uma única base nacional as informações sobre imóveis, unificando dados que antes se encontravam dispersos entre cartórios, municípios e órgãos Federais.

A explicação do governo é que essa multiplicidade de cadastros, que historicamente gera inconsistências, dificuldades de fiscalização e insegurança informacional, começa a ser superada com o CIB. Segundo órgãos de tributação do governo, a integração promete trazer benefícios relevantes, como maior transparência, redução de fraudes, eficiência na tributação e maior segurança jurídica nas transações imobiliárias, especialmente nas operações de compra e venda, locação e financiamento.

Vale observar que o governo usará o CIB para cercar tanto o imóvel rural como também o imóvel urbano, garantindo uma maior eficiência na gestão de informações territoriais e propiciando aos entes federativos uma otimização quanto à fiscalização das transações imobiliárias, como nos casos de compra e venda, doação, permuta, locação, entre outros negócios imobiliários.

Cumpre lembrar que esse CIB surgiu em razão da reforma tributária do atual governo (Lula), que criou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e outros impostos, e resolveu também instituir um poderoso banco de dados para possibilitar a fiscalização por parte da Administração Tributária e garantir maior rigor sobre as operações imobiliárias, como determina a LC 214/2025.

Desperta atenção o fato de que as administrações tributárias poderão fiscalizar todas as operações - transações imobiliárias - com o cruzamento de informações detalhadas que, até então, ficavam restritas aos Tabelionatos, aos Cartórios de Registro de Imóveis e aos Municípios. Ou seja, o governo está cercando tudo, e a tributação vai rolar solta.

A burocracia não fica apenas nisso, uma vez que o decreto 11.208, de 26/09/2022, dispõe sobre o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), regulando o compartilhamento de dados relativos a bens imóveis. E o cerco vai se fechando, pois o SINTER é uma ferramenta para garantir eficiência administrativa, segurança jurídica e regularização imobiliária, que, segundo o aparelho estatal, promoverá maior integração entre os registros públicos e os cadastros fiscais.

Ademais, para implementar mais tributos, a IN RFB 2.275, de 15/08/2025, regulamenta a adoção do CIB como identificador único para imóveis urbanos e rurais, bem como o compartilhamento eletrônico de informações entre cartórios e órgãos públicos por meio do SINTER, estabelecendo prazos para adesão e definindo obrigações dos serviços notariais e de registro.

O artigo 2º da IN RFB 2.275/2025 determina que os serviços notariais e registrais deverão integrar o SINTER, o que irá implicar na comunicação de informações quanto às transações imobiliárias. Vejamos:

Art. 2º - Os serviços notariais e de registro deverão integrar-se ao Sinter para o compartilhamento de informações e documentos relativos: I - às operações com imóveis previstas no art. 255 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025; e II - aos bens imóveis registrados, para fins de apuração de seu valor de referência. Parágrafo único - Considera-se valor de referência a estimativa de valor de mercado dos bens imóveis, apurada conforme previsto no art. 256 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.

Como já informado anteriormente, a LC 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, instituiu o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, a CBS - Contribuição Social sobre Bens e Serviços e o IS - Imposto Seletivo, entendendo como operações onerosas que servirão como base de cálculo: a alienação de bem imóvel, a locação, a cessão onerosa, entre outras. Daí o zelo do Estado quanto à integração das informações, que possibilitarão maior controle por parte do Comitê Gestor e da Receita Federal do Brasil.

Os impactos serão grandes em cima de quem tem imóveis, posto que cada imóvel passará a contar com um Código “CIB único e nacional”, que se somará aos outros códigos já existentes, como IPTU, MATRÍCULA, INCRA, CAR, etc, unificando suas referências e garantindo um maior controle e fiscalização sobre as operações imobiliárias, como é o caso das alienações, cessões onerosas, arrendamento, locação, entre outras. Ou seja, o cerco vai fechando-se cada vez mais.

A partir da inserção das informações junto ao SINTER pelos Tabelionatos e Cartórios de Registro de Imóveis haverá um maior controle por parte do fisco, com o cruzamento automático de informações, ou seja, uma maior fiscalização tributária (IR, ITR, ITBI). E como eu disse antes, o governo tributador vai pegar pesado e vai impactar seu bolso e seu imóvel.

A Receita Federal usará os dados do CIB para estimar o valor de mercado dos imóveis (art. 256 da LC 214/25), o que vai levar a uma maior oneração em termos tributários, já que as administrações tributárias poderão se valer das informações prestadas pelos serviços registrais e notariais, análises de preços praticados no mercado, entre outros dados.

Atualmente, os valores venais adotados por municípios (para cálculo do IPTU e do ITBI) e pela União (ITR, laudêmios em terrenos de marinha, etc.) sofrem com defasagem, divergência entre cadastros e ausência de atualização sistemática. Mas o “milagroso” CIB vai atualizar o valor de referência do imóvel, buscando uma maior correspondência com os valores praticados no mercado. Isso se dará como consequência do cruzamento de informações obtidas inerentes aos negócios imobiliários, operações de alienação, cessão, arrendamento, locação, etc.

Segundo os órgãos do governo alinhados à ideia, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) representa um marco no Direito Imobiliário e Tributário contemporâneo. Instituído pela LC 214/2025 e regulamentado para uso por meio da IN RFB 2.275/2025, também segundo o governo, o CIB é essencial para um sistema cadastral integrado, transparente e eficiente. Ou seja, para algumas vantagens, o governo cria muitos impactos e novas taxações.

A Administração Tributária alega que, para os proprietários, o cadastro representa tanto uma exigência quanto uma oportunidade - exigência de adequação, mas também valorização e segurança nas transações futuras, transmitindo credibilidade e lisura para o setor imobiliário, o que garante, por sua vez, maiores investimentos e a facilitação na obtenção de crédito. Pergunta-se: Será? Desde quando o governo brasileiro ajuda alguém sem cobrar caro?

Com certa desconfiança, ouso dizer que é desafiador equilibrar eficiência fiscal e proteção de direitos fundamentais. Daí que a expectativa é que o CIB não apenas sirva de ferramenta coletora de impostos para a Administração Tributária, mas fortaleça a função social da propriedade e a segurança do mercado imobiliário, principalmente com a preservação dos dados que serão transmitidos de forma massiva por meio do SINTER.

A rigor, entendo que o CIB vai impactar de forma generalizada os imóveis. O fato de elevar alíquotas e depois colocar o valor de mercado no imóvel, com certeza vai aumentar o imposto. O golpe está escancarado, especialmente quando o governo cria novas regras que vão fazer surgir impostos maiores. Mas essa ideia não partiu só do Executivo, uma vez que o Legislativo aprovou. O Estado não se preocupa com o contribuinte. O Estado quer arrecadar cada vez mais, para gastar muito e gastar mal.

A meu sentir, o CIB eleva muito o nível de controle sobre as operações imobiliárias e vai exigir maior governança e maior rigor das holdings sobre seus ativos imobiliários. O CIB, conhecido como o “CPF dos imóveis”, já regulamentado pela Receita Federal, integra todas as informações e faz cruzamento de dados.

Ouso afirmar que, com certeza, ocorrerá aumento de impostos, pois, com a unificação, a Receita Federal terá acesso a todas as mudanças de titularidades e movimentações de compra e venda entre CPFs, embora existam ainda diversos contribuintes que não declaram corretamente seus imóveis e tampouco movimentação patrimonial de imóveis urbanos e rurais.

Um exemplo: antes, quem alugava imóveis pagava imposto apenas sobre o lucro, pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com teto de 27,5%. Porém, agora, quem tem quatro ou mais imóveis para alugar ou recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguel passa a pagar dois novos tributos: IBS (tributo estadual/municipal) e CBS (tributo federal), além do Imposto de Renda (IR). Ou seja, esses fatores vão elevar a carga de impostos para perto de 27% sobre o valor bruto dos aluguéis, sem deduções, principalmente para administradoras e investidores profissionais.

No caso de pequenos locadores, esses continuam no modelo atual, ou seja, quem tem até três imóveis alugados ou recebe menos de R$ 240 mil por ano com aluguéis continua sendo tributado só pelo IR, sem as novas cobranças, desde que a atividade não seja empresarial.

Repito que, o CIB, introduzido por meio de Instrução Normativa da Receita Federal, está em um contexto maior da reforma tributária, haja vista que, com o IBS e a CBS, tem-se uma ampliação do aspecto material desse tributo. Ou seja,  algumas operações, como, por exemplo, o próprio aluguel de imóveis, que antes não estava sob a tributação do consumo, passa a integrar a base de cálculo desses tributos. E a burocracia continua, apesar do tão propalado IVA (Imposto sobre Valor Agregado), que seria para desburocratizar e unificar impostos.   

Com o CIB, percebe-se, claramente, que haverá maior controle do fisco. Vai ter, de fato, um maior controle fiscal sobre as atividades imobiliárias, justamente porque elas ganham essa relevância em razão de serem geradoras de tributo sobre o consumo.

Creio que haverá aumento da transparência, beneficiando o mercado e reduzindo assimetrias de informação. Mas a reforma tributária do governo não quer reduzir impostos. Ao contrário, a teia tributária do governo pega cada vez mais pessoas e atividades. O CIB amplia o poder de fiscalização e, por óbvio, aumenta a carga tributária.   

Prepare-se: o CIB vai impactar seu bolso e seu imóvel.  

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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