INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIO
Em
tempo de crise, de desemprego e de arrocho financeiro, culminando tudo com pouco
dinheiro no bolso, muitos moradores de condomínios residenciais têm sido
obrigados a pagar uma quantia a mais na taxa de condomínio porque seu vizinho
deixou de quitar a parcela mensal que lhe cabe. Além de prejudicar a
vizinhança, o morador inadimplente causa o descontrole financeiro da administração
condominial.
Como
as contas comuns do condomínio sempre chegam e são cada vez maiores, o síndico
e sua diretoria fazem um rateio entre os moradores adimplentes para cobrir a
receita insuficiente. Assim, o prejuízo de cada condômino varia conforme o número
de unidades e de inadimplentes. Se em um condomínio de dez moradias um
proprietário deixar de pagar o boleto mensal, por exemplo, o condomínio terá
prejuízo de cerca de 10% no fechamento. Isso vai significar um acréscimo de
mais de 10% no custo mensal da taxa de cada casa.
Com
o achatamento dos salários, a inadimplência tem batido recordes. Segundo
levantamento da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do
Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), a taxa variou entre 10,9% e
12,3% no primeiro semestre deste ano.
Para
ficar em dia com suas obrigações, o inadimplente tem que pagar o que deve com
multa e juros. Se não entra em acordo, o caso pode parar na Justiça. E se o
inadimplente não pagar o que deve, o imóvel pode ser penhorado e até levado a
leilão, mesmo que este seja o único bem do proprietário. São situações extremas
que precisam ser evitadas ao máximo. Vale observar que processos judiciais são
demorados, podendo durar até cinco anos. Ou seja, o condomínio terá que esperar
um tempo bem maior para receber o dinheiro do condômino devedor. Enquanto isso,
os vizinhos que sempre pagam em dia assumem o rateio do prejuízo.
Um
acordo amigável é sempre interessante para as partes. O devedor pode negociar um
abatimento nos juros. E os vizinhos se livram da despesa extra, do
constrangimento e da dor de cabeça. Um caso com solução exitosa é o de um
condômino inadimplente que, após intensa negociação com o síndico, conseguiu
pagar no cartão de crédito, em dez vezes, a dívida do condomínio via
administradora. Essa é uma prova de que a conciliação, o acordo e a
negociação levam a bom termo uma demanda.
Entretanto, cumpre advertir que, por conta das
inadimplências, os condomínios podem tomar algumas providências previstas em
lei. Vejamos:
Multa e juros - A multa considerada aos inadimplentes é de 2% e juros de até 1% ao mês, ou
conforme a convenção determinar. Além disso, o indivíduo fica proibido de votar
e ser votado em assembleias do condomínio.
Protesto de boletos vencidos - Nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e
Amazonas, já é possível aplicar esta prática de forma legal, mas o condomínio
deve fazer isso em um sistema de proteção ao crédito correto para não ficar
sujeito a ações de danos morais.
Multa pós-condenação na Justiça - Com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, em 2006,
o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15
dias. Se o prazo não for cumprido, será acrescida multa judicial de 10% sobre o
débito. A
saber: “Art. 475-J - Caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia
certa ou já fixada em liquidação, não o efetue no prazo de quinze dias, o
montante da condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento
e, a requerimento do credor e observado o disposto no art. 614, inciso II,
desta Lei, expedir-se-á mandado de penhora e avaliação”. No entanto, com o advento do Novo CPC/2015, tal
dispositivo passou a ser da seguinte forma: “Art. 523, NCPC - No caso de condenação em quantia
certa, ou já fixada em liquidação, e no caso de decisão sobre parcela
incontroversa, o cumprimento definitivo da sentença far-se-á a requerimento do exequente,
sendo o executado intimado para pagar o débito, no prazo de 15 (quinze) dias,
acrescido de custas, se houver. § 1º - Não ocorrendo pagamento
voluntário no prazo do caput, o débito será acrescido de multa de dez por cento
e, também, de honorários de advogado de dez por cento. § 2º - Efetuado o pagamento parcial
no prazo previsto no caput, a multa e os honorários previstos no § 1º incidirão
sobre o restante. § 3º - Não efetuado tempestivamente
o pagamento voluntário, será expedido, desde logo, mandado de penhora e
avaliação, seguindo-se os atos de expropriação”.
Penhora - Antigamente, a penhora era o último recurso dos condomínios para receber
os valores atrasados. Mas, hoje, com as novas leis do Código de Processo Civil,
o trâmite mudou e até em três dias o imóvel do inadimplente pode ser penhorado.
Nova lei de inadimplência de condomínio - Desde março do ano passado, de acordo com a nova
Lei do Código de Processo Civil, o condômino que ficar inadimplente com a cota
condominial terá apenas 3 (três) dias para quitar a dívida (Art. 829, NCPC). Se ele não o
fizer, o síndico poderá reunir os recibos em atraso e as atas de reuniões para
comprovar os débitos. A partir disso, o condômino poderá ter o nome
negativado, conta bancária bloqueada e, em três dias, o imóvel penhorado. Assim, não
resta outra alternativa ao inadimplente do que realizar o pagamento, lembrando
que a fatura em atraso de um mês pode ser parcelada em seis vezes. Entretanto,
algumas dessas medidas não são aprovadas por juristas, pois podem prejudicar a
imagem e levar o condomínio a responder por danos morais.
Melhor forma de cobrança - Um desses recursos é a Carta de Cobrança. Essa solução
fornece à administração, síndico ou imobiliária as informações atualizadas
sobre os condôminos, disponibilizando dados sobre o valor do débito, data do
vencimento e número do contrato, o que viabiliza a comunicação com o devedor. Desta
forma, o condômino consegue ter ciência por meio da Carta de Cobrança, que
informa sobre o débito e concede orientações para o pagamento até 10 dias para
regularizar a situação financeira e para evitar que a anotação não seja
disponibilizada para o mercado por meio de relatórios da Serasa Experian.
Em que pese existir legislação para evitar a inadimplência, é
importante lembrar que a negociação pode ser uma saída razoável para os
condôminos em débito. Para tal propósito, compete ao síndico e sua diretoria incentivarem a adimplência,
renegociando as dívidas dos moradores e oferecendo parcelamento ou descontos na
quitação do valor total. Essas pequenas iniciativas trazem resultados positivos
para os dois lados interessados - o condomínio e o morador - e evitam o lento e demorado embate no Judiciário.
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Wilson Campos (Advogado/Especialista com pós-graduação
em Direito Tributário, Trabalhista e Ambiental).
Excelente e apropriadíssimo esse artigo do Dr. Wilson Campos, que veio a calhar para mim, porque vivemos esse problema no nosso condomínio, de pessoas que moram e não pagam a taxa mensal e oneram os demais moradores que pagam em dia. Uma sacanagem sem tamanho, que atrapalha a vida daqueles que procedem de forma correta e pontual. Sou a favor de renegociar e se não tiver jeito, entrar na justiça e pronto. Obrigada pelo texto que me ajudou muito na compreensão do assunto. Cirella S.V. Bonsucesso.
ResponderExcluirQuem não teve esse tipo de problema? Toda hora acontece nas cidades, nos condomínios, porque os moradores que pagam em dia acabam pagando a conta daqueles que atrasam ou deixam de pagar por meses e anos. Apesar disso ser uma possibilidade terrível de acontecer, os moradores que pagam em dia têm de exigir do condomínio que faça a cobrança firme amigável ou judicial dos devedores. Muito bom o artigo e serve ainda para alertar os síndicos e moradores de condomínios sobre a realidade dos fatos. Parabéns ao autor Dr. Wilson Campos por mais esse excelente serviço à sociedade. Jessé Vissoto F.G.
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