CONDOMÍNIOS FECHADOS - EM DEFESA.

Cansado de ver muitos ilustres juristas e doutrinadores tecerem comentários contrários à prevalência dos "condomínios fechados", apresento-me em defesa. Não sou ninguém frente aos grandes mestres da seara jurídica, mas sou alguém incomodado com tanta opinião controversa.

Em tempo, esclareça-se, há também e naturalmente, diversas posições a favor da legalidade dos "condomínios fechados".

O "condomínio fechado" a que me refiro é todo aquele que é administrado por uma associação de moradores, cuja prestação de serviços insere manutenção e conservação de ruas e praças, cuidados especiais com as áreas verdes, limpeza e vigilância, coleta e reciclagem de lixo, dentre tantas outras quase impossíveis de serem executadas pelo Município.

O fato polêmico de os "condomínios fechados" instalarem guarita na entrada, permitindo o acesso apenas de pessoas moradoras, convidadas ou autorizadas, muro em torno do loteamento com fechamento de ruas, algumas com terminação em cul-de-sac ou caracteristica semelhante, não traz nenhum prejuízo para o município ou para a comunidade, pois o que se está buscando é uma vida pacífica e em segurança para as famílias integrantes do "condomínio ou loteamento fechado".

A Constituição Federal em seus artigos 5º. e 6º. garante a segurança dos cidadãos e isto nada mais é que o buscado pelos moradores dos "condomínios fechados", que apenas pretendem o bem estar individual e familiar.

O Poder Público Municipal também arregimentado no artigo 30, inciso VIII da Constituição Federal, tem garantida sua competência para disciplinar a ocupação e uso do solo urbano e, portanto, pode muito bem autorizar a utilização dos chamados bens de uso comum, que não são do povo mas do domínio do Município.

A confusão gerada com a sinonímia de "condomínios fechados", "loteamentos fechados", "condomínios horizontais" ou "condomínios especiais" não tem muito sentido porque o que se quer identificar é uma mesma figura que contém em seu bojo diversas famílias que residem em uma determinada área urbana, protegida por muros e fazendo uso de certos bens de uso comum, sob o beneplácido da inércia municipal ou por autorização deste mesmo Poder Público Municipal.

Os "condomínios fechados" podem e devem ser regularizados, uma vez que sendo do domínio do Município, poderá ele restringir as áreas comuns ao uso exclusivo dos proprietários dos lotes de um loteamento, autorizando o seu fechamento perimetral.

O procedimento correto e necessário para que os "condomínios fechados" tenham seus interesses resguardados é através da permissão de uso, ou da concessão de uso, que se dará por ato administrativo do Município, transferindo o uso dos bens de seu domínio aos proprietários dos lotes do "loteamento fechado".

A outorga do uso das ruas, praças e áreas livres dentro do "condomínio fechado" aos seus moradores dar-se-á, portanto, por estes dois institutos protegidos no Direito Administrativo (permissão ou concessão), que são os instrumentos legais permitidos ao Poder Público Municipal.

A simples denominação de rua ou praça dentro de um "loteamento ou condomínio fechado," não basta para inserir tais bens entre os bens de uso comum do povo. Trata-se de bens do domínio do Município, conforme art. 22 da lei 6.766/79. Por conseguinte, a Administração Municipal ao aprovar o "loteamento fechado" por ato administrativo, pode afetar e transferir estes bens de uso comum do povo, para outra categoria de bens - os de uso especial por exemplo - e desta forma permitir ou conceder o seu uso para os proprietários dos lotes do "condomínio fechado".

Para um entendimento e diferenciação do que seja verdadeiramente um "condomínio fechado", havemos que nos debruçar sobre os textos das leis 4.591/64 e 6.766/79, não nos deixando confundir ainda pela associação de moradores do "condomínio fechado" com o condomínio edilício, previsto nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil de 2002.

O "loteamento fechado" difere do loteamento convencional unicamente no que concerne aos espaços de domínio público, de resto é parcelamento de solo que tem amparo legal nas leis acima citadas.

Retornando à questão das áreas comuns de uso do povo, em várias partes do país esta controvérsia de que é ilícito o fechamento de ruas e outras similaridades, já se encontra superada, optando os Municípios pela regulamentação da situação dos "loteamentos ou condomínios fechados".

A exemplo de decisões favoráveis aos "condomínios fechados", podemos destacar:

1) TJRS - julgamento da ADIn nº. 70014703193 em 02.10.2006, afirmou a constitucionalidade dos arts. 38 a 48 da Lei Complementar nº. 246/2005, do Município de Caxias do Sul, que estabelecem a possibilidade de loteamentos fechados, definidos como "o loteamento cuja delimitação no todo ou em parte de seu perímetro é marcada por muro, cerca, grade, mantendo controle ao acesso dos lotes".
2) TJSP - julgamento da ADIn nº. 65.051.0/8 em 05.02.2003, julgou constitucional a lei nº. 8.736/96 do Município de Campinas, que confere poderes ao Prefeito para autorizar o fechamento do tráfego de veículos nas ruas de loteamentos residenciais fechados, por meio de decreto, e trespassar àqueles que se beneficiarem com a adoção dessa medida a responsabilidade pela construção de portarias, limpeza, conservação das ruas e realização de serviços de coleta de lixo, regulamentando as condições de acesso, fiscalizando o uso do solo, além de permitir a desafetação de áreas verdes e institucionais.

Em sentido parecido e a favor de um "condomínio fechado", assim a colação e invocação da decisão proferida pelo Eminente Desembargador Caetano Levi Lopes (TJ/MG), com ratificação do Relator Desembargador Edgard Penna Amorim (TJ/MG) quando do despacho inicial no Agravo de Instrumento nº. 1.0024.05.860138-06/0001: " Sem dúvida, a segurança nos grandes centros urbanos é preocupação geral, principalmente porque o Estado lato sensu não dispõe de recursos e meios que sejam suficientes para trazer a necessária tranquilidade para toda a população. E, diante de todas as peças trasladadas, está patente que a Agravante procurou trazer um pouco mais de segurança para seus associados e, estritamente, dentro do que permite a legislação municipal. Acrescento que ela assumiu obrigações como contrapartida no termo referenciado. Assim, tem que cumprir seus deveres, mas os direitos não podem ser exercitados. É importante, por outro lado, observar que a lei mencionada goza da presunção de validade até que, eventualmente, seja declarada inconstitucional. Logo os direitos e deveres da agravante devem ser satisfeitos e adimplidos. E a abertura dos portões irá gerar intranquilidade para os moradores do Bairro Mangabeiras III. Portanto, até que esteja formado o contraditório neste recurso e diante da urgência que a segurança comunitária requer, entendo ser prudente imprimir efeito suspensivo ao agravo. Com estas razões, defiro o pedido de efeito suspensivo requerido pela agravante". (grifamos).

A polêmica que envolve os "condomínios fechados" ou "loteamentos fechados" está por findar, haja vista que os Municípios têm entendido que os "condomínios fechados" são uma realidade constatável por qualquer pessoa, principalmente nas médias e grandes cidades. Há precedentes de tribunais estaduais favoráveis à constitucionalidade de leis municipais autorizando a criação de "condomínios fechados", ou seja, loteamentos cercados ou murados, utilização privada das vias internas e implantação de controle de acesso.

Com a devida venia a todos os estudiosos que são pela ilegalidade do assunto em tela, o caminho está aberto para a legalização dos "loteamentos fechados", não fosse apenas pela questão de segurança, mas também pelas razões plausíveis que sustentamos e defendemos juntamente com outros favoráveis da regulamentação, como já explicitado acima, que voltamos a reafirmar:
I) Sem prejuízo da aplicação da lei nº. 6.766/79, os "condomínios fechados" podem ser aprovados pela legislação municipal, que pode disciplinar genericamente os "condomínios fechados" ou autorizar a utilização privativa das vias internas e demais bens públicos aos moradores do condomínio. E aqui temos o Município atendendo ao que podemos chamar de interesse público prevalente.
II) O "condomínio fechado" prescinde de lei municipal, bastando ato administrativo de concessão ou permissão para que as vias internas do condomínio passem a ser de utilização privada. Aqui prevalece o domínio municipal, usando de suas prerrogativas de destinação e afetação.
III) A aplicação da lei nº. 4.591/64 conjuntamente com a lei nº. 6.766/79, nos seus melhores artigos, como meio de constituição de condomínios de casas, traz maior segurança jurídica.

Por fim, o Poder Público Municipal inteligentemente deverá se pautar pela legislação esparsa disponível, para a estruturação legal do "condomínio fechado" ou "loteamento fechado", bastando para tal que o legislador aprimore o sistema para que o parcelamento do solo mantenha a tradicional conotação legal. Enquanto um texto moderno e abrangente não surge, fica a lucidez da legalização e da regulamentação por conta dos Municípios, a exemplo do que já se tem feito em muitas cidades e capitais do país, com a eficácia dos procedimentos e atos administrativos de autorização, permissão ou concessão de uso, mediante outorga intuitu personae do Poder Público.

Comentários

  1. A realidade leva a estes cuidados, onde não há prestação de segurança pelo poder público. Parabéns pelo texto. Atual e de redação ímpar.

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  2. Claramente o município detém a prerrogativa de conceder a permissão. Além do mais, a manutenção de ruas e praças fica por conta do condomínio fechado, diminuindo as despesas para o erário público. Correta a posição adotada pelo post. Excelente manifestação e argumentação bem fundamentada.

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  3. Como professor de Direito Imobiliário,tenho verificado constante questionamento a respeito deste assunto em tela. Sou, particularmente, pela concessão e autorização do Poder Público Municipal, de uso de ruas e praças pelo condomínio fechado devidamente constituído, dentro da regularidade do plano diretor. Meus cumprimentos ao autor pela coragem e atualidade do tema. Muito bom.

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  4. A crítica deveria ter sido seguida de justificativa, narrando onde houve "erro" do autor.Entendo também como justa a posição assumida pelo post. Se o Estado não dá segurança, que a sociedade busque através do municipio esta concessão/autorização para legalização dos condomínios fechados.Texto atual e de promissora reivindicação.

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  5. Estudioso dessa questão polêmica do condomínio fechado, não entendí a agressividade do primeiro comentário. Não há motivos para relutância em admitir que os condomínios fechados são soluções para tirar despesas do município e dar segurança a muitos moradores. Lógico que estes condomínios fechados deverão estar com suas unidades desde o início regulares e dentro da normalidade. Há casos de mais de 20 anos esperando por uma solução da municipalidade. É simples: autorização ou concessão pelo Poder Público Muncicipal para manutenção de guarita, muros, ruas, praças e áreas verdes, por conta do condomínio, e ponto final.Isso, para quem já está na condição de condomínio fechado há anos, esperando por uma solução que não vem. Parabéns ao autor do blog.

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  6. Melhor condomínio fechado onde os moradores cuidam com zelo do bem público cedido (rua, praça, natureza,coleta de lixo) do que a prefeitura deixar como está em diversas ruas e bairros: lixo por todo lado, mato nos canteiros, buracos nas ruas e passeios, etc, etc, etc...
    Concordo plenamente com o autor do blog, Dr. Wilson.

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  7. Municípios como Lagoa Santa, Brumadinho, Esmeraldas, têm condomínios fechados que funcionam dentro da normalidade, mediante autorização da prefeitura local. Em BH também já tem, no Rio de Janeiro,em São Paulo, idem. Se existe autorização municipal e as construções estão dentro da legalidade,com habite-se, que mal há no condomínio ou loteamento fechado? A defesa feita pelo autor do blog está mais do que sensata.

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  8. Caro Wilson,

    Parabéns pelo artigo! Sou estudante de arquitetura e também me incomodo com os gritos contra os condomínios fechados.

    Também possuo um blog, onde escrevi a respeito: http://renderingfreedom.blogspot.com/2010/08/condominios-fechados-gated-communities.html

    Um abraço,
    Anthony

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  9. Sr Wilson Campos, não sou da área jurídica, sou corretor de imóveis e, um cliente, engenheiro recém formado, me procurou, querendo fazer o seguinte: Reunir um grupo de investidores, comprarem um terreno e construírem um prédio de apartamentos, com todas as despesas rateadas entre eles. Esse engenheiro, ganharia somente pela administração e por seus serviços de engenheiro, de um modo geral. Nesse caso, trata-se também de uma modalidade de condomínio fechado do ponto de vista legal? Ou somente o é quando for fechado de muros?

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    1. homelles,
      Respondendo sua pergunta:
      O condomínio referido no blog se trata de loteamento fechado, com muros, guarita e demais peculiaridades obrigacionais por conta dos moradores, mediante permissão do município. Geralmente estes condomínios fechados são de casas (construções horizontais), com todas as atribuições assumidas pelos condôminos: cuidados com ruas, praças, áreas verdes, coleta de lixo, portaria, vigilância, etc. Além dos normais pagamentos dos tributos municipais (impostos, taxas e contribuições).

      O condomínio fechado a que o senhor se refere se trata na realidade de um empreendimento vertical (prédio) com rateio de investidores previamente estabelecidos. A obra deste condomínio fechado deverá ser executada a preço de custo, mediante aporte de verbas dos investidores (sócios). A obra renderá mais lucros aos investidores desde que estes cumpram religiosasmente com suas parcelas rateadas na construção das unidades do prédio. O descumprimento de parcelas por algum dos investidores pode carrear prejuízos até que estas sejam redivididas entre os sócios investidores adimplentes.
      Quanto à forma de implementar o empreendimento, muito se tem ouvido falar de SPE (Sociedade de Propósito Específico), que nada mais é do que uma sociedade empresária comum, que tem por objeto social a realização de um empreendimento determinado. Em outras palavras, inicia quando o empreendimento é concebido e termina quando ele é concluído e entregues as unidades. A utilização de SPE's para a realização de empreendimentos visa, acima de tudo, a transparência e facilidade de contabilização das receitas e despesas de um empreendimento determinado. Visando simplificar a demonstração de resultados, obtenção de financiamento, captação de investidores, além de outras inúmeras vantagens, o incorporador cria diversas empresas (SPE's), as quais são por ele controladas e servem, cada qual, para o desenvolvimento de um empreendimento específico.

      Assim, em que pese estar sob a sua responsabilidade direta os diversos empreendimentos que ele realiza simultaneamente, cada SPE possui a sua contabilidade, conta bancária, estoque e recebíveis próprios, devidamente segregados dos demais empreendimentos e atividades do incorporador. Outra razão para a adoção de uma SPE é a facilidade que ela permite para a absorção de investidores, quer eles visem à participação na receita da venda das unidades, quer eles pretendam obter seus ganhos por uma aplicação em imóveis. Por meio do veículo SPE o incorporador e os investidores poderão regrar, por meio de um acordo de quotistas, como será o desenvolvimento do empreendimento, a forma de aporte de capital, a questão da participação nas receitas e nos lucros, as penalidades pelo descumprimento de obrigações e outras necessidades dos participantes, de forma clara e segura para todos. Isto, da SPE, apenas a título de exemplo.
      É assim que entendo. /Wilson Campos (Advogado).

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  10. Sr. Wilson gostaria de saber como proceder a denominação das "ruas" dos condomínios fechados, pois a denominação de vias e logradouros publicos aqui na minha cidade é feita através de leis e aprovação dos loteamentos/condomínios é feita através de decretos. Obrigada

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    1. Respondendo:
      De fato existe este dispositivo legal a ser enfrentado. Nos condomínios fechados o recomendável é que se realize uma Assembléia, com a presença dos moradores proprietários, definindo a pauta como definição dos nomes de ruas. Qualquer cidadão pode sugerir nomes de ruas, avenidas, praças, etc.
      Por certo que a ata da AGE será registrada em cartório, após o que o Presidente da Associação de Moradores do condomínio levará esta ata a um vereador da região, na Câmara de Vereadores, e pedirá o provimento do pedido de nomes às ruas, na forma desejada. Aprovado o projeto e colocado à apreciação do executivo, basta acompanhar os trâmites seguintes. Atenciosamente, Wilson Campos.

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  11. Sr. Wilson gostaria de saber se uma associação tem o direito de fazer festas ( eventos) com fins lucrativos sem comunicar aos associados , o administrador não presta conta de nada é so vou fazer e se não pagar eles querem colocar ate na justiça com ameaça ate de tomarem as casas , os associados so tem deveres direitos quase nenhum .

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  12. Respondendo:
    Depende dos atos constitutivos do Estatuto da Associação. Peça uma cópia e leia os dispositivos do regimento. No entanto, a princípio, a Assembléia dos Condôminos é a detentora de poder para autorizar ou não qualquer tipo de evento, e não ser apenas da vontade do Administrador. Sugiro que veja e leia atentamente os artigos 1.314 a 1.356 do Código Civil, e sua compreensão será pontual. A Assembléia dos Condôminos é quem escolhe e destitui o Síndico ou Administrador, e é esta mesma Assembléia representada pelos condôminos que irá destituir o Síndico que não prestar contas, praticar irregularidades ou não administrar convenientemente o condomínio (Art.nº 1.349 do Codigo Civil).
    Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos (artigo 1.355 do Código Civil Brasileiro). Se há irregularidades, os condôminos convocam uma Assembléia e deliberam o que seja melhor para os moradores e condôminos. Tudo dentro da legalidade e como previsto no Código Civil.
    Boa Sorte.
    Wilson Campos (Advogado).

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  13. Caro amigo:
    Como fazer com que o Poder Público assuma a coleta de lixo, capinação de áreas verdes, tapa buracos, limpeza e outros no loteamento fechado, considerando que atualmente a associação banca essas despesas. Agradeço.

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  14. Continuo sem entender a definição de um CONDOMÍNIO FECHADO! No meu conceito se trata de um local especial, oneroso e principalmente, restrito à pessoas especiais. E segundo o que entendo disso, um condomínio fechado seria uma alternativa para impedir a insegurança, ou pelo menos, amenizá-la. Quanto aos cuidados com paisagens, isso é relativo, existem muitos bairros e ruas inteiras no RS em que as ruas são limpas, bem cuidadas, verdes, especialmente em Gramado e Canela (não sei se é herança europeia) e não são condomínios fechados. Em Porto Alegre estes condomínios estão surgindo aos montes, e não consigo perceber se isso é bom ou ruim. Fato é que em alguns países da Europa isso está a causar transtornos hoje, principalmente entre os nativos e os imigrantes muçulmanos, que são taxados de criminosos e isso causa uma tensão étnica e racial cada vez mais acentuada, hoje a Europa está cheia de bairros e guetos muçulmanos onde prevalece a lei da Sharia (código penal islâmico como nos países árabes) e isso não diminuiu as violações à mulheres e os assaltos nos bairros de condomínios fechados. Esses guetos e bairros muçulmanos foram o local para onde os turcos, afegãos e outros árabes foram mandados nos anos 70 e 80, devido aos 'condomínios fechados" do continente, os nativos não queriam incluí-los na sociedade, então eles se agruparam e formaram guetos, que depois mais tarde se tornaram bairros e agora já são mini-cidades onde prevalece a lei da Sharia, e nem um nativo pode entrar, na Suécia, na Alemanha, na Bélgica e principalmente em Londres e na França existem centenas de bairros totalmente muçulmanos, que antes eram bairros comuns. O mesmo eu entendo que pode ocorrer aqui em alguns anos se os condomínios continuarem a surgir como espinhas de adolescente, pra mim esses locais são restritos à pessoas especiais, de certa cultura, de certo comportamento e de certa origem étnica. Atribuo isso à imensa leva de imigrantes haitianos e africanos que estão chegando no sul, aí por motivos de segurança criam-se condomínios fechados que excluem e segregam, não tenho outro conceito para condomínio fechado, pra mim é um local restrito à pessoas especiais!
    Se é bom ou ruim, não sei, só o tempo dirá, mas pelos comentários que ouço, não são locais que permitam a entrada de "qualquer um"!

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