OS PROBLEMAS E AS VANTAGENS DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS.

Falar das vantagens, sobre quaisquer temas ou objetos, com certeza é mais fácil do que enumerar os problemas, enfrentá-los e dar-lhes uma solução adequada e satisfatória.

Nos condomínios fechados os problemas existem, por óbvio, embora perfeitamente administráveis, desde que haja uma comunidade atuante e cooperativa na busca de expedientes e respostas.

Em assim sendo, iniciemos esse debate, primeiramente, pelos problemas que surgem nos condomínios fechados e que requerem prontas atuação, diligência e gestão. Vejamos:  

 

PROBLEMAS

 

1) Barulho

O barulho excessivo é um dos maiores problemas para os moradores de condomínios fechados, principalmente quando de forma reiterada, deseducada e abusiva.

A rigor, ninguém consegue suportar muito barulho por muito tempo. Nesse sentido, o síndico ou a diretoria da associação de condôminos tem o dever de zelar pelo sossego dos moradores e pode aplicar advertências verbais ou multas, conforme disposição das normas e regras condominiais, sejam pelo Estatuto, pelo Regimento Interno ou pelas deliberações de Assembleia Geral.

A parte legal fica por conta das intituladas “leis do silêncio”, que são, na verdade, leis municipais, donde se conclui que cada município deva ter a sua própria regulamentação a respeito do assunto. Porém, vale observar que essas leis municipais devem estar de acordo com uma lei hierarquicamente superior, que, neste caso, é o Código Civil Brasileiro (Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002).

Assim sendo, quanto ao Direito de Vizinhança, o Código Civil dispõe o seguinte:

Art. 1.277 - O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Ao tratar de condomínio e dos deveres dos condôminos, o Código Civil determina:

Art. 1336 - São deveres do condômino: [...] IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Entre outros dispositivos legais e normas, percebe-se que o barulho permitido em cada cidade varia conforme o horário do dia e a zona da cidade (residencial, mista, industrial, comercial). Ou seja, para cada região exige-se o cumprimento de norma equivalente ao potencial de ruído que possa prejudicar a saúde das pessoas. 

Engana-se quem pensa que a lei do silêncio só se aplica ao período noturno, de 22:00 horas às 7:00 horas. A diferença é que, à noite, o limite de decibéis permitido é menor do que durante o dia.

No caso específico da nossa cidade, Belo Horizonte, atualmente, o nível de som permitido durante o período diurno é de 70dB. De 19:00 horas às 22:00 horas o limite baixa para 60 dB; de 22:00 horas até 24:00 horas, para 50 dB; e depois de meia-noite, 45 dB.

A Prefeitura de Belo Horizonte, por meio da Secretaria Municipal Adjunta de Fiscalização (Smafis), atua no combate à poluição sonora com ações fiscais de pronto-atendimento (Disque Sossego), agendadas e preventivas. As denúncias podem ser feitas pelo telefone 156.  

A poluição sonora, principalmente aquela contínua, insistente e ruidosa, é uma questão grave e interfere até na saúde das pessoas. Portanto, no caso de perturbação do sossego, o primeiro passo é solicitar o fim do barulho. A conversa deve sempre vir em primeiro lugar, uma vez que a situação pode ser excepcional (uma festa familiar, por exemplo, mesmo acontecendo de vez em quando, causa barulho). Daí o primeiro passo a ser tomado seja o do diálogo, da conversa amigável, mas se essa medida não resolver, e o evento se repetir de forma reiterada, faz-se necessário denunciar ao posto policial da região, à uma delegacia de polícia mais próxima ou à prefeitura, sendo que, no caso de BH, como já citado logo acima, o telefone específico para isso é o chamado Disque Sossego - 156.

Superada essa fase do conhecimento do fato, vamos agora tratar das penalidades possíveis em face do barulho e da poluição sonora.

Prevista na Lei de Contravenções Penais (Lei Federal nº 3.688/41), a pena para quem perturba o trabalho ou o sossego alheio pode variar entre multa e prisão simples, de 15 dias a 3 meses. Entre outras determinações, o art. 42 desta lei é bem claro. Art. 42 - Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheio: I – com gritaria ou algazarra; II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda: Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa.

A perturbação diz respeito a exercício de profissão incômoda ou ruidosa, gritaria, algazarra, abuso de instrumentos sonoros ou sinais acústicos, provocação humana e/ou não impedimento de barulho produzido por animal. Mas tudo isso deve ser exaurido, primeiramente, por meio de tentativas de diálogo, e, somente depois, restando o insucesso, partir-se para providências policiais e legais.

Em um condomínio, o Estatuto e o Regimento Interno e as Assembleias são regulamentos legais e as medidas devem ser adotadas, mormente prevendo as situações e os horários em que os ruídos são tolerados.

Portanto, diante de todo o exposto, encerrando esse quesito, cumpre notar que o melhor que um condômino pode fazer é se policiar para não incomodar os demais, num exercício democrático de se colocar no lugar do outro. Aliás, ninguém consegue suportar muito barulho por muito tempo. Nesse sentido, o síndico ou a diretoria da associação de condôminos tem o dever de zelar pelo sossego dos moradores e pode aplicar advertências verbais ou multas, conforme disposição das normas e regras condominiais, sejam pelo Estatuto, pelo Regimento Interno ou pelas deliberações de Assembleia Geral.

 

2) Atividade comercial em condomínio residencial    

Esse também é outro problema sério, uma vez que o condomínio fechado é de residências unifamiliares, e não de comércio ou atividade empresarial.

Para exercer sua atividade comercial em um condomínio residencial, notadamente no caso de condomínio fechado de casas, o profissional deve estar atento ao Estatuto e ao Regimento Interno, para não infringir nenhuma regra. A atividade não pode ir contra a natureza do condomínio, que, em suma, é exclusivo para moradia.

O exercício da atividade comercial não pode, em hipótese alguma, ser confundido com a instalação de uma empresa no âmbito do condomínio, ou seja, manter funcionários, vender e expor produtos, visitas de clientes, recebimento de encomendas e mercadorias em excesso, entre outros, que não sejam permitidos pelos regulamentos vigentes do condomínio.

O que não é permitido?

Segundo informações gerais e que servem de modelo, algumas inclusive oriundas de demandas judiciais, via de regra não é permitido no condomínio fechado quando se exerce uma atividade comercial:

● Atividades que gerem grande e permanente fluxo de pessoas como clínica estética, salão de festa, creche, pet shop, comércio de bens, festas pagas, entre outras que reúnam pessoas diversas e propaguem poluição sonora;

● O uso das áreas comuns do condomínio como sendo particulares, seja para usar como escritório, exposição de produtos ou para efetuar vendas;

● Receber grandes quantidades de clientes, que fiquem circulando pelas áreas comuns do condomínio ou que provoquem barulho e desrespeito ao sossego e à lei do silêncio vigente no município;

● Atividades que demandam elevado consumo de água, energia elétrica ou gás, na contramão do recomendável pelas autoridades públicas ou da cautela necessária à segurança de todos os moradores e condôminos;

● Trabalhar com produtos tóxicos, inflamáveis, de forte odor ou que gerem muito barulho. Isso, nem pensar;

● Exercer no condomínio fechado atividades que não tenham ou não admitam licença e/ou alvará de funcionamento do município, em áreas com restrição de uso. Também não é permitido;

● Instalar bar, boate ou casa de shows e de eventos em residências dentro do condomínio fechado. Isso não pode, sob hipótese alguma.

Em resumo, exercer uma atividade comercial em condomínio residencial só é possível caso exista bom senso do profissional, não incomode os outros condôminos, não utilize das áreas comuns do condomínio, não atrapalhe porteiros e colaboradores do empreendimento, e não desvie a moradia de sua finalidade. E há que ter permissão do Estatuto.

Caso a atividade do empreendedor incomode os demais moradores, seja com excesso de visitas ou de barulho, ou ainda a sobrecarregar os porteiros com a recepção e recebimento de encomendas ou serviços, o síndico ou o presidente da associação do condomínio deve ser comunicado imediatamente para que tome as medidas necessárias com base no Código Civil, no Estatuto, no Regimento Interno ou nas decisões deliberativas da Assembleia Geral.

Não se esqueça: nos condomínios fechados de casas, o Estatuto deve fazer menção sobre a finalidade de uso das unidades e o Regimento Interno deve prever os tipos de atividades permitidas no condomínio, incluídas as medidas e as penalidades a serem adotadas.

 

3) Segurança

A segurança em condomínio fechado começa pelos cuidados na portaria, que deve ser criteriosa no controle de acesso. Os porteiros e funcionários do condomínio devem ser bem orientados e treinados, notadamente para se evitar surpresas desagradáveis por parte de estranhos no interior do residencial.  

A segurança é uma das maiores preocupações da atualidade e, na escolha de um local para moradia, ela é um ponto primordial a ser avaliado. Por isso, a busca por condomínios fechados de casas tem aumentado significativamente. Esse tipo de condomínio é ideal para quem tem ou pretende ter uma família ou busca maior liberdade. Porém, existem as vantagens e as desvantagens, como em todo lugar.

A segurança implica cuidados. Atualmente, o mercado de segurança privativa conta com tecnologias modernas como guarita blindada, por exemplo, protegendo não só os moradores como os funcionários; sistema de vigilância via câmeras distribuídas nas áreas comuns e áreas de acesso; e porteiros e demais funcionários treinados e bem orientados sobre o dia a dia do condomínio; entre outros itens de prevenção e precaução.

Para efetividade da segurança, ainda, repercute o fato de não se permitir o acesso de estranhos ao condomínio sem cuidadosa identificação, além do registro do destino dessa pessoa ou visitante.

Prosperar com a segurança é também fazer campanha de conscientização nas Assembleias e por meio de e-mails e de comunicados internos, alertando para os riscos de furtos, roubos ou assaltos; as posturas que devem ser seguidas; além de esclarecer que a lei obriga a indenizar quem der causa ao dano, seja por negligência ou imprudência.

Ter segurança significa, por certo, treinar e orientar bem os porteiros e outros funcionários e substituir aqueles que forem negligentes ou ineficientes.

 

4) Estacionar na contramão da via

Esse fato lamentável ocorre muito em condomínios fechados, e fica parecendo que os moradores desconhecem a legislação de trânsito. Ora, é proibido estacionar na contramão.  

Estacionar o veículo irregularmente é um tipo de infração que tem por padrão a medida administrativa de remoção.

Dessa forma, estacionar na contramão da via ou estacionar de forma irregular, de maneira que viole um dos incisos do artigo 181 do Código de Trânsito Brasileiro (CTB), gera multa de trânsito e, também, a remoção do veículo (deslocamento por meio de guincho, para o pátio credenciado).

O Regimento Interno deve prever esse tipo de procedimento, que há de ser nos moldes de todas as demais infrações - advertência e multa!

As vias internas dos condomínios (horizontais e verticais) estão sujeitas ao Código de Trânsito Brasileiro (CTB). Aqui cabe a explicação de que, apesar de as vias internas dos condomínios serem áreas comuns de propriedade dos condôminos e, portanto, privadas e não vias públicas, ainda assim estão sujeitas ao CTB, por expressa previsão de seu artigo 2º, parágrafo único.

 

5) Controle de velocidade dentro do condomínio

Os condomínios podem instalar redutor de velocidade sem consultar o órgão municipal. Isso, embora cada município possua a sua legislação, de maneira que essa situação pode mudar de uma cidade para outra. Contudo, em regra, caberá ao condomínio a escolha dos equipamentos para impor regras quanto à redução da velocidade.

A infração cometida dentro de um condomínio poderá se tratar apenas de uma infração administrativa (desrespeito a uma norma do Estado); apenas de uma infração às normas do condomínio (desrespeito ao Regimento Interno); ou, ainda, implicar em infração perante o condomínio e perante o Estado.

 Se a infração cometida pelo condômino ou por pessoa convidada pelo condômino se caracterizar apenas como infração ao Regimento Interno, não será possível acionar o Estado. Já se vir a configurar também infração à norma oriunda do Estado o pedido de multa do veículo infrator poderá ser realizado.

Assim, o condomínio pode estipular a velocidade de trânsito permitida em suas vias. Importante ressaltar, contudo, que o desrespeito ao limite de velocidade estabelecido pelo condomínio só será punível por meio de multa convencional e não por meio de multa de trânsito (sanção administrativa), pois o particular (privado) não pode estabelecer regras à Administração Pública. Mas, resta claro que o condomínio pode estipular o controle de velocidade nas suas vias internas e deve colocar placas sinalizadoras, de forma que a educação do trânsito nas ruas do condomínio seja uma continuidade da exigência do CTB para as áreas urbanas externas. Enfim, o descumprimento da norma de velocidade interna no condomínio, como dito, pode gerar advertência e multa.

 

6) Inadimplência, custo e manutenção do condomínio

O quesito do custo e manutenção se torna um problema e uma desvantagem brutal para a maioria, notadamente quando alguns condôminos não pagam suas mensalidades. Ora, por ser uma forma de viver em comunidade, um condomínio fechado de casas, da mesma forma que um de apartamentos, precisa ser administrado por um síndico ou por uma diretoria de associação de moradores do residencial, munidos de um Estatuto e de um Regimento Interno, respaldados pela Assembleia Geral. Essa administração deve prestar contas das arrecadações e das despesas, seja por meio de balancetes mensais ou demonstrativos entregues em mãos nas reuniões plenárias das suas Assembleias Gerais mensais, semestrais ou anuais – ordinárias ou extraordinárias.

Vale considerar que, ao não pagar a taxa condominial, surgem consequências para todos os outros condôminos e para o próprio condomínio. Daí que o condômino inadimplente prejudica todos os demais e os sobrecarrega com a divisão da parcela que cabia a ele, devedor.

A inadimplência é coisa séria e causa transtornos na gestão do condomínio. A solução para punir os infratores, que não cumprem com suas obrigações legais nos condomínios fechados de casas, acaba sendo alterar o Estatuto, o Regimento Interno e estipular multas pesadas para a impontualidade contumaz e juros superiores a 1% ao mês, entre 5 a 8% ao mês, por exemplo, de acordo com as disposições contidas no artigo 1.337 do Código Civil, que permitem a estipulação de multas de até 5 vezes o valor da taxa condominial.

Note-se o disposto no “Art. 1337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.

Como visto, os condôminos inadimplentes devem ser cobrados e instados ao pagamento das suas obrigações. Caso não o façam, a administração do condomínio deve tentar a cobrança pela via extrajudicial, inicialmente, e, persistindo a dívida, realizar a cobrança pela via judicial. 

 

7) Animais

O síndico ou a diretoria da associação de moradores do condomínio fechado não pode proibir que o morador tenha seu animal de estimação, sem que este tenha apresentado antes algum problema. A regra é que o animal que não perturba deve ser tolerado, mesmo que algum regulamento interno proíba. Atualmente, a legislação de proteção dos animais é rigorosa; e implica na tolerância dos que não têm animais e nos deveres e obrigações dos que gostam e criam animais em casa. Mas se o animal perturbar o sossego, a saúde ou causar temor nos vizinhos, qualquer morador poderá exigir sua retirada. A solução é estabelecer regras claras no Regimento Interno impedindo que o dono do animal cometa abusos nas áreas comuns e que vede animais de potencial violento, sob pena de ser multado. Se o problema persistir, qualquer morador ou a administração do condomínio poderá requerer em juízo a retirada do animal mediante prova dos riscos e dos incômodos.

É de se observar que, por muito tempo, animais podiam ser proibidos nos condomínios. Porém, essa não pode ser mais uma regra vigente, independentemente do porte do animal. Nesse caso, podem haver reclamações de barulho, sujeira, invasões, arranhões e receio de ataque por algum animal mais agressivo. É importante que o gestor do condomínio converse com os donos dos animais e estabeleça regras para conseguir manter uma boa convivência.

 

8) A difícil arte da convivência em condomínios

A verdade nua e crua é que a convivência social não é fácil, ou seja, conviver em coletividade é uma arte a ser aprimorada diariamente, tamanhos os problemas que surgem e precisam ser contornados ou equacionados. Num condomínio fechado onde convivem centenas de pessoas - com valores, conceitos, pontos de vista e níveis cultural e financeiro diferentes - é comum ocorrerem pequenos conflitos, especialmente se não há alguém apto a orientar de maneira profissional e imparcial os comportamentos, especialmente aqueles que devem ser tratados em Assembleia Geral.

Os problemas se agravam quando constatamos que mais de 60% dos Estatutos e Regimentos Internos dos condomínios fechados, que são os principais documentos regulamentadores dos direitos e dos deveres dos condôminos, são mal redigidos, com erros quanto às penalidades a serem aplicadas aos inadimplentes; quanto à forma de prestar contas e demonstrar as despesas; quanto às eleições da administração; quanto às Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias; quanto aos quóruns de votação; e quanto aos usos e costumes internos permitidos ou não dentro do residencial.

Dessa forma, de maneira geral verifica-se que muitas pessoas passam a ter receio de assumir a função de síndico, administrador ou diretor, entre outras funções da gestão, por pânico ou simples receio de como convocar ou participar de uma Assembleia Geral, onde alguns fazem valer seu ponto de vista pelo grito ou pela intimidação, ignorando que as leis trazem em seu bojo as soluções, desde que interpretadas e aplicadas de forma técnica.

Cumpre reiterar que, bom senso e educação resolvem a maioria dos conflitos. A interlocução e a interação entre as pessoas se bastam pela reciprocidade de tratamento. Se você é educado com alguém, esse alguém será educado com você.

De sorte que a convivência em condomínio fechado exige também e cada vez mais habilidade da diretoria ou do síndico. Muitas pessoas que passam a morar em condomínios fechados de casas, ou nasceram e moraram por décadas em casas amplas, onde gozavam de maior liberdade, espaço, privacidade e, consequentemente, individualidade, ou optaram por criar os filhos com mais segurança e qualidade de vida. Portanto, não estão habituadas a conviver com vizinhos tão próximos e a compartilhar áreas de lazer e espaços comuns, como ocorre nos condomínios de apartamentos.

Em suma, a difícil arte de convivência nos condomínios, sejam de casas ou de apartamentos, depende muito da opção pessoal de cada um pelo diálogo, pela empatia, pela aproximação e pela sociabilidade. As pessoas devem se sentir à vontade e não serem pressionadas, pois cada ser humano tem seu jeito bem peculiar. Portanto, para viver bem em um condomínio fechado é fundamental ser cordial (via de mão dupla), e estabelecer uma boa comunicação, mostrando que você está propício a uma boa conversa. Dessa forma, em assim sendo possível, qualquer divergência que surgir poderá ser resolvida com mais facilidade.

 

9) Arbitrariedades na administração do condomínio

O síndico arbitrário é um problema que transforma “o difícil” em quase “o impossível”. Se o síndico faz obras, usa o fundo de reservas de forma irregular e cria taxas extras sem autorização da Assembleia, esses problemas somados se tornam graves e requerem medidas imediatas dos condôminos por meio de realização de Assembleia Geral. Mas, se o síndico não respeita a Assembleia, deve ser notificado para responder pelos prejuízos, além de poder ser destituído.

Caso ocorra uma insatisfação geral dos moradores contra o síndico ou contra a diretoria do residencial, a primeira medida é  pensar um novo candidato a síndico ou eleger nova diretoria, devendo o administrador ditador ser conscientizado de que o melhor caminho é renunciar para evitar o trauma e o constrangimento de uma destituição.

Naturalmente que, a referência ao síndico se dá na mesma proporção para a diretoria de associação de moradores de condomínio fechado. Quando se fala de síndico equivale dizer o mesmo do presidente e da diretoria de condomínios fechados de casas. As obrigações são as mesmas e a transparência é exigida de todos os dirigentes, sejam quais forem, mesmo porque se trata de legalidade ou não de uma gestão que interessa a muitos, que são exatamente os condôminos em dia, com suas mensalidades quitadas e aptos a votar e a decidir.

Outros dois fatores preocupantes são a ausência de ata e a não realização natural e normal de Assembleias Gerais.

O secretário da diretoria deve redigir a ata, tempestivamente, dando conta das decisões tomadas naquele evento e impedindo que possam surgir dúvidas ou alegações de exclusão de pontos debatidos e inclusão de outros que não foram abordados e nem tampouco aprovados. A ata é o registro imediato dos atos que foram discutidos e deliberados. Sua redação posterior consiste em relatório e configura, portanto, uma ilegalidade. Cabe a todos exigirem a redação imediata da ata que deve ser assinada no momento da realização da Assembleia, podendo essa ser gravada em vídeo e áudio por qualquer condômino, independentemente de prévia autorização.

Já a Assembleia Geral é uma necessidade para prestação de contas das realizações e de pedido de autorização dos condôminos. A diretoria ou o síndico não estão autorizados a praticar todos os atos. Não! Somente a Assembleia Geral pode deliberar sobre as questões mais importantes do condomínio.

Quando o síndico ou a diretoria do condomínio se recusa a convocar Assembleia Geral (Ordinária ou Extraordinária), ou quando ao fazê-lo não insere na pauta os tópicos e os assuntos solicitados, reclamados ou exigidos pelos condôminos, a solução é notificar o síndico ou a diretoria, mediante protocolo, para convocar a Assembleia conforme os assuntos pautados. Se não o fizer, no prazo estipulado, nos termos do Estatuto, no caso de condomínio fechado de casas, os condôminos poderão fazer a convocação ou solicitar a sua convocação em juízo.

Encerrando esse quesito, sem mais delongas, vale notar que nem o síndico nem a diretoria do condomínio pode esconder fatos ocorridos ou se negar a prestar informações do que acontece no âmbito do residencial, sob pena de responder pela negativa e negligência. Os impostos devem ser recolhidos no prazo legal; os salários devem ser pagos nas datas corretas; os encargos trabalhistas devem ser quitados pontualmente; as contas devem ser prestadas e demonstradas por documentos hábeis; a gestão deve ser transparente; e as informações devem ser feitas a tempo e sempre que solicitarem os condôminos. Portanto, se voluntários ou não os serviços dos síndicos e diretores de condomínios fechados, não são admitidas quaisquer arbitrariedades na administração do condomínio.

 

10) Desvio da função do empregado do condomínio

Não se pode olvidar que os empregados do condomínio não são empregados dos condôminos e, por conseguinte, não podem ser usados na realização de tarefas pessoais dos moradores ou condôminos.

O Regimento Interno precisar deixar claro que o empregado presta serviços ao condomínio, e seus favores somente podem ser requisitados fora do horário de trabalho, por conta do solicitante.

Se o funcionário do condomínio realiza algum trabalho fora do seu horário de serviço, e por sua conta e risco assume a tarefa contratada por algum condômino, não tem problema. O que não pode acontecer é o condômino usar os serviços do funcionário que esteja no seu horário normal de trabalho às expensas do condomínio.

Caso o condômino não respeite essa regra e o funcionário do condomínio também a viole, ambos poderão ser advertidos e punidos. O primeiro com multa e o segundo com demissão.

 

VANTAGENS

 

1) Qualidade de vida

Dizem e eu concordo, que a qualidade de vida é o maior bem a ser ofertado à família. Quem opta por morar em casas em condomínio fechado em vez de apartamento, busca, além de conforto, mais espaço, seja para ter um jardim próprio, uma horta ou ainda uma área livre para lazer ou até para criar animais de estimação. Ou seja, quer-se um espaço para uma vida mais tranquila, dentro de uma casa agradável. 

Na correria do trabalho, dos compromissos e dos “sobe e desce” da política e da economia, nada melhor do que poder desfrutar de um local com bastante paz e tranquilidade. A sua casa é esse lugar e melhor ainda se for em um condomínio fechado, com bastante espaço para lazer e convívio familiar. Esses elementos podem ajudar a, digamos, “desopilar” da rotina agitada, contribuindo para a qualidade de vida e o bem-estar do cidadão. In casu, estou falando de mim, de você, de alguém que mora em condomínio fechado de casas. Tal bem-estar também pode ser conquistado com uma estrutura mais ampla de casa, cômodos mais arejados, além de maior área de circulação e ventilação, piscina, churrasqueira e jardim.

Também no caso concreto, caso o condomínio tenha áreas verdes, mesmo que pequenas, melhor ainda. E muito melhor se contar na vizinhança com uma extensa área verde, que guarde no seu habitat natural as exuberantes flora, fauna e nascentes. Você tem isso no entorno do seu condomínio? Se sim, você é um privilegiado. 

 

2) Localização privilegiada

A natureza é muito importante, mas a localização também é primordial e deve ser considerada na aquisição de uma casa em condomínio fechado. Quanto mais próxima de serviços essenciais do dia a dia, como supermercados, padarias, farmácias, bancos, postos policiais, igrejas, lojas e shopping, melhor para o morador que não precisará se distanciar muito de sua residência para buscar atendimento em um desses estabelecimentos.

Por mais que o condomínio ofereça comodidade e ampla área de lazer, é importante que ele esteja localizado próximo de uma área verde e de outras opções de lazer públicas, como praças e parques, e praias para quem mora no litoral. Esses fatores certamente vão valorizar bastante o imóvel.

Também é importante que as vias de acesso e de saída do local sejam práticas e bem estruturadas. E não se pode esquecer da segurança, que foi tratada como um problema, logo acima, mas que deve ser buscada por meio de pessoas e equipamentos adequados, e que em vez de um problema passe a ser uma vantagem.

 

3) Privacidade

A privacidade de casas em condomínio fechado dá-se pelo isolamento maior em relação aos vizinhos e a pessoas externas, como vendedores e transeuntes que, volta e meia, aparecem nas portas. A vantagem reside aí, no fato de que você está mais afastado desses incômodos, pois o acesso à sua casa só se dá quando autorizado, e a sua privacidade está garantida.

De sorte que a privacidade é mais um fator da vantagem, uma vez que o morador conta com portaria, controle de acesso, monitoramento por câmeras e ainda deve contar com rondas internas, diurnas e noturnas, realizadas por pessoas contratadas pelo condomínio, para esse fim.  

Assim, a privacidade é importante, mas requer que cada um respeite a privacidade do outro, exatamente para que esse valor seja majorado e não diminuído pelos próprios condôminos. Daí a necessidade de interação e senso de comunidade.

COMO VISTO, existem problemas e vantagens para quem mora em condomínio fechado.

Contudo, cabe ao condômino tornar a moradia e a vida mais agradáveis, contribuindo de alguma forma para as melhorias estruturais e para a valorização do ambiente residencial.

Se algo não vai bem, cumpre solicitar a realização de Assembleia Geral para a busca de solução para o problema ocorrido. O que não pode é apenas reclamar e não contribuir de alguma maneira para o bem-estar de todos.

A parceria entre os condôminos se faz necessária, mas a transparência e a boa vontade por parte do síndico ou da diretoria do condomínio são indispensáveis. As obrigações sociais, de parte a parte, devem ser efetivadas por todos.

Em tempo, cumpre registrar que a vida em condomínios fechados concede direitos, mas exige deveres.    

PORTANTO, que todos sejam felizes!!!

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas tributária, trabalhista, cível e ambiental/Presidente da Comissão de defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB-MG/Delegado de Prerrogativas da OAB-MG).

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