SEGURANÇA JURÍDICA PARA CONDOMÍNIOS FECHADOS
A
Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, positivou na legislação federal a
possibilidade da criação do “condomínio de lotes” e incluiu o artigo 1.358-A no
Código Civil Brasileiro.
Do Condomínio de Lotes
“Art.
1.358-A - Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são
propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§
1º - A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de
cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros
critérios indicados no ato de instituição.
§
2º - Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre
condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§
3º - Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a
infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”.
Dessa forma, surge
uma nova interpretação para “lote”, que, antes, era apenas formado a partir do
desmembramento ou loteamento, e, agora, passa a ser unidade autônoma, e não a
edificação sobre esse, como é previsto no condomínio edilício.
Embora já vigente a
norma, a questão ainda requer amadurecimento, principalmente pela necessidade
de adaptação das leis de uso e ocupação do solo dos municípios para contemplar
este instituto, em especial quanto a regulação dos parâmetros urbanísticos
aplicados ao empreendimento e às unidades autônomas. Ou seja, há que se
respeitar o coeficiente de aproveitamento e as normas determinadas no Plano
Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo do município.
Com o condomínio de
lotes ter-se-á o loteamento latu
sensu de uma gleba, sem, contudo, a urbanização peculiar da cidade
(vias, parques e espaços públicos). Por esta razão é bem possível que a
legislação municipal venha a exigir algum tipo de contrapartida do
empreendedor, tendo em vista sua complexidade e diversidade de pontos de vistas
a serem analisados.
Com efeito, o novel
texto legal leva ao entendimento de que toda a área do condomínio de lotes será
privada. Quem não residir ou não for autorizado a entrar poderá ser barrado,
mesmo que se identifique, uma vez que a portaria não ocupará espaço público, ou
seja, a portaria não será instalada em via pública.
No entanto, surge uma
controvérsia interpretativa nesse quesito, pois há quem diga que o poder
público municipal poderá regulamentar o controle de acesso, sem que haja impedimento
de entrada de pedestres ou de condutores de veículos, não residentes. Mas há
também quem afirme que as vias de acesso do “condomínio fechado” não são ruas,
por integrarem a fração ideal dos lotes, e por este motivo, quaisquer pessoas
estranhas ao condomínio podem ser impedidas de entrar, mesmo que se
identifiquem. Exceto aquelas autorizadas pelos condôminos.
Não deixou claro o
legislador se tal controle de acesso pode vir a ser feito em relação aos
loteamentos já existentes ou, ainda, os requisitos para criação do referido
controle, o que dá uma maior liberdade ao poder público municipal quanto a
implementação desta nova modalidade.
Pois bem, com o
objetivo de superar tais entraves legislativos e de tentar conferir alguma
segurança jurídica aos condomínios de lotes e loteamentos fechados, alguns
municípios editaram leis estabelecendo a possibilidade de sua realização.
Quanto ao “loteamento
fechado”, o poder público municipal, na maioria das vezes, concede o uso
exclusivo das áreas públicas daquele empreendimento aos proprietários dos
lotes, normalmente conferindo à associação formada pelos moradores a
competência para gerir a “coisa comum” que, neste caso, é de propriedade
pública, mas com uso cedido ao particular.
Apesar disso, não
raras vezes vê-se ações questionando a destinação a particulares de bens que,
inicialmente, seriam de uso comum do povo (ruas, praças, equipamentos públicos)
e, ainda, a legitimidade do município para criar uma nova modalidade de
loteamento, apesar de a competência para legislar sobre direito urbanístico ser
concorrente apenas da União, Estado e Distrito Federal, cabendo ao município
apenas a suplementação do que já existe e tratar assuntos de interesse local
(artigos 24, I e 30, I e II, da CF/88).
Igualmente,
observa-se a legislação de alguns municípios estabelecendo a possibilidade da
criação do condomínio de lotes, através de normas que muitas vezes confundem os
institutos do loteamento e do condomínio.
Neste caso, parece
ser ainda mais questionável a competência do município para legislar sobre o
tema, que indiscutivelmente trata-se de matéria afeta ao Direito Civil, que a Constituição
da República estabelece ser privativo da União (artigo 22. I).
Defendendo a
possibilidade da criação do condomínio de lotes, alguns juristas argumentam que
tais leis advêm do que já estabelece o Decreto-Lei 271/67, o qual equipara
o condomínio ao loteamento. Ocorre, no entanto, que tal dispositivo deveria ter
sido regulamentado, mas isso não ocorreu até hoje.
Há, ainda, uma tentativa
de equiparação ao condomínio horizontal de casas, previsto no artigo 8º da
Lei 4.591/64. Neste ponto, a 4ª Turma do STJ, no julgamento do REsp 709.403/SP,
deixou claro que para ser possível a instituição do condomínio horizontal é
necessário que haja edificação pronta ou, ao menos, a aprovação de um projeto
de construção.
Outro detalhe a ser
observado é quanto à taxa de condomínio, que será obrigação propter rem, ou seja, obrigatório o
pagamento, resultando a inadimplência em penhora e leilão do lote ou casa para
quitação da dívida. A assembleia geral é que tem poderes para as decisões,
sejam quais forem.
Vale notar que os
problemas recorrentes com fechamento de via pública, negativa de pagamento de
taxas do condomínio, impossibilidade de penhorar o bem do devedor, entre
outros, deixam de existir com a nova lei.
O objetivo de definir
a criação do “condomínio de lotes” foi razoavelmente alcançado com a edição da Lei
Federal 13.465/2017, acima debatida, que incluiu o artigo 1.358-A no
Código Civil.
É notório que a
referida lei trouxe importantes inovações para o direito imobiliário, não
apenas em relação aos tópicos aqui tratados, mas garantindo uma maior segurança
jurídica ao empreendedor, apesar da necessidade de amadurecimento da matéria,
em especial quanto aos aspectos urbanísticos envolvidos.
Em suma, a nova lei
dos condomínios fechados carreia maior segurança jurídica, permitindo o
surgimento de novos condomínios fechados, que provavelmente não terão
dificuldades com o recebimento das cotas e taxas e poderão aprimorar a
administração com sólidos e bem caracterizados estatutos, regimentos,
convenções, mediante as complexidades que se apresentarem doravante.
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Wilson Campos
(Advogado/Especialista em Direito Tributário, Trabalhista e Ambiental/Presidente
da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da
OAB/MG).
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