O DESPEJO E A DOR DE CABEÇA PARA LOCADOR E LOCATÁRIO.

 

Independentemente desses tempos difíceis de pandemia do novo coronavírus, o despejo sempre foi um tema difícil de ser enfrentado e resolvido pelas partes – proprietário do imóvel e inquilino. Às vezes torna-se possível a conciliação, o acordo, mas quase sempre o problema requer a intervenção do Judiciário.

 

No mês de agosto passado, os deputados se reuniram em uma sessão virtual no Congresso Nacional, para deliberar a respeito do veto presidencial contra seis artigos da Lei 14.010, de 10 de junho de 2020, que dispõe sobre o regime jurídico civil emergencial para a pandemia de Covid-19.

 

A Câmara dos Deputados derrubou os referidos seis vetos presidenciais, que já haviam sido derrubados pelo Senado. Com isso, os dispositivos recuperados voltam para o texto da Lei 14.010/2020.

 

Um dos dispositivos recuperados proíbe a concessão de liminar ordenando a desocupação de imóveis urbanos nas ações de despejo abertas a partir de 20 de março. A proibição vale até o dia 30 de outubro.

 

Também foi restabelecido item que restringe reuniões e assembleias presenciais de associações, sociedades e fundações. No entanto, os parlamentares mantiveram veto ao dispositivo que concedia aos síndicos de condomínios o poder de restringir acesso às áreas comuns, proibir festas e encontros e impedir o uso de garagens por visitantes.

 

Os deputados também derrubaram o veto sobre o trecho da lei que veda efeitos jurídicos retroativos para as consequências da pandemia na execução de contratos. Além disso, retornará ao texto dispositivo de acordo com o qual eventos como inflação, variação cambial e troca da moeda nacional não devem ser considerados fatos imprevisíveis para efeito de algumas normas do Código Civil brasileiro (Lei 10.406/2002).  

 

Hoje, diante da insistência demorada da pandemia, a situação é a seguinte: de um lado, o inquilino que perdeu o emprego ou que teve a renda diminuída, em razão dos reflexos econômicos do novo coronavírus e que não está conseguindo pagar o aluguel; e de outro, o proprietário do imóvel, que também depende do valor recebido pela locação para sobreviver.

 

Vale reiterar que, os locatários de um imóvel urbano comercial ou residencial, não poderão ser despejados por falta de pagamento dos aluguéis até o dia 30 de outubro, válido para ações ajuizadas a partir de 20 de março. No entanto, tal regra não se aplica em casos como o término do prazo da locação para temporada, morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação e nos de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público.

 

Também vale observar, atentamente, que, embora os deputados tenham resolvido manter a regra concedida aos síndicos dos condomínios, que dá a eles o poder de restringir o acesso às áreas comuns, proibir festas, encontros, além de impedir o uso de garagens por visitantes, essas “regras” têm causado estranhamento entre moradores e síndico, haja vista que ficar em casa por vários dias seguidos é difícil e deixa os nervos à flor da pele. Paciência, paciência e paciência! Esse é o remédio recomendado a todos e todas!

 

Mas, afinal, o que é uma Ação de Despejo?

 

Também chamada de ordem de despejo, é um procedimento previsto na Lei do Inquilinato 8.245/1991 em que o proprietário de um imóvel recebe o direito de retirar o inquilino do local para retomar o uso do bem. Para esse ato existem dispositivos assegurados na legislação brasileira, e não é tão fácil ter a aprovação do pedido de despejo, que precisa ser feito por meios judiciais. Dificilmente o locador consegue despejar o locatário na base da conversa ou de ameaça, pois, o problema é complexo e quase sempre demanda acionar o Judiciário.

 

A falta de pagamento do aluguel é uma das causas para entrar na Justiça com um pedido de despejo, bem como o atraso de contas referentes ao imóvel que estão contratualmente sob responsabilidade do inquilino, como luz, água ou taxa condominial.

 

Após ser considerada procedente a ação judicial, a decisão quase sempre exige a saída do locatário em um prazo de até 30 dias. Mas o juiz pode aumentar esse prazo, dependendo do caso concreto. O acionamento do Poder Judiciário, no entanto, só costuma ser indicado após algumas tentativas de conciliação entre as partes envolvidas, já que se trata de uma quebra contratual.

 

As causas que justificam a demanda por Ação de Despejo, dentre outras, podem ser:

 

Atraso no pagamento – O atraso no pagamento é motivo suficiente para o proprietário entrar na Justiça. Aliás, a partir de um dia de atraso de pagamento por parte do inquilino, seja do aluguel ou das contas que estão previstas no contrato, ele já é considerado inadimplente. Cumpre ressaltar que nesse caso o proprietário do imóvel deve pedir, ainda, a rescisão do contrato, o que significa que o locatário e os seus fiadores devem responder também pela cobrança e possível indenização para cobrir os débitos em aberto.

 

Descumprimento contratual - O contrato de aluguel é um documento que garante a segurança tanto do inquilino quanto do proprietário, e por isso precisa ser claro e prever cuidadosamente os direitos e deveres de ambos. No caso de descumprimento das cláusulas, é possível que o locador entre com uma ação de despejo para retirar o locatário. São necessárias provas e argumentações precisas para acionar o Judiciário. Vejamos alguns descumprimentos possíveis: não respeitar o regimento interno do condomínio; modificar a finalidade da locação; causar dano à propriedade.

 

Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato - Quando o locatário se recusa a sair do imóvel após o período de vigência do contrato, o proprietário também pode acionar o Judiciário por meio da ação de despejo para retirar o inquilino do local. Isso, somente depois de já ter feito tentativas de conciliação. Ou seja, antes da ação judicial é preciso esgotar as vias amigáveis de acordo ou entendimento.

 

Morte do locatário - Quando o locatário responsável pelo contrato morre, é necessário entrar com uma ordem de despejo para encerrar a relação e evitar que outras pessoas ocupem o imóvel sem autorização prévia. Não havendo herdeiros legítimos, o cônjuge/companheiro ou os herdeiros sucessivos serão responsáveis pela locação.

 

Utilização do imóvel pelo proprietário - A Lei do Inquilinato prevê que o proprietário pode pedir o imóvel de volta, desde que seja para moradia própria ou do seu cônjuge, caso este não tenha moradia própria. Ele também pode solicitar o imóvel para o caso de reformas e reparos na construção, desde que sejam urgentes e justificáveis.

 

Assim, vamos à forma legal de como acionar o Judiciário para o despejo: primeiramente, vale lembrar que acionar a Justiça deve ser o último passo para resolver esse tipo de conflito de interesses. A recomendação é, antes de qualquer medida, o locador procurar o locatário, conversar amistosamente com ele e tentar encontrar uma solução equilibrada para ambos. Porém, em não sendo possível um acordo entre as partes, é hora de separar a documentação hábil e embasar muito bem os argumentos que serão utilizados.

 

Preliminarmente, note como deve proceder o locador (proprietário do imóvel alugado): convidar o inquilino para conversar; caso não funcione, enviar uma notificação extrajudicial, com aviso de recebimento; registrar todas as conversas; ter o contrato em mãos; organizar os documentos pessoais, como RG e CPF; anexar aos documentos a escritura do imóvel; e contratar um advogado.

 

Por sua vez, o locatário (inquilino) pode evitar o despejo procedendo da seguinte forma: pagar o aluguel e as taxas em dia; respeitar as cláusulas do contrato; não sublocar o imóvel (exceto quando previsto no contrato); seguir as regras do condomínio, quando aplicáveis; ter uma boa convivência com os vizinhos; fazer a manutenção do imóvel; dar o aviso prévio de mudança; pedir autorização do proprietário para fazer reformas, se o caso, e combinar a respeito de possível reembolso ou desconto no aluguel.

 

De sorte que o inquilino deve cumprir com seus deveres, mas o dono do imóvel também. Em se tratando de imóvel em condomínio, o síndico do prédio deve se abster de manifestação a favor deste ou daquele, e procurar exercer a sua função de síndico com urbanidade e cordialidade, uma vez que é sua obrigação zelar pela boa convivência de todos.

 

Por fim, uma recomendação no sentido de que o demandante ativo de uma ação de despejo não pode esquecer que existem despesas na seara judicial, que deverão ser pagas no decorrer do processo. Em que pese o fato de que há uma controvérsia a respeito da questão, já que de um lado está o proprietário que tem direito sobre o bem, e do outro está alguém utilizando o espaço enquanto moradia, o ideal é agir com cautela e bom senso, e, se o caso, consultar um advogado de confiança para que não haja dúvida nem surpresa durante o trâmite da ação judicial.

 

Wilson Campos (Advogado/Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB-MG/Delegado de Prerrogativas da OAB-MG).

 

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