VERTICALIZAÇÃO IRRACIONAL E SEM CONTROLE EM NOVA LIMA.

 

A cidade de Nova Lima integra a Região Metropolitana de Belo Horizonte, faz divisa com a região Centro-Sul da capital, possui uma população estimada de 98 mil habitantes e tem atraído moradores de alta renda que se instalam nos condomínios de luxo construídos no território do município.

 

A verticalização irracional e sem controle está tomando conta da cidade, que se tornou refém da especulação imobiliária e de empreendimentos de grande porte. A tríade da verticalização, especulação e construção de mega empreendimentos está expulsando o morador do entorno da cidade e cedendo lugar aos portentosos condomínios.

 

Não bastasse o império da tríade, os munícipes se deparam com situações estranhas como aquelas em que certos condomínios se apoderam de espaços públicos até então de convívio social da população. Muitos moradores se recordam do Açude de Rio Grande, que era livremente frequentado pelos novalimenses e hoje faz parte da área privada de um condomínio.

 

De um lado estão os moradores que vivem há mais de 30 anos na cidade, que se acostumaram com os prédios pequenos de 3 a 5 andares, com os valores da preservação ambiental, com a paisagem, com as montanhas e com a riqueza da flora, da fauna e das águas. De outro, os empreendedores, que geram empregos, pagam impostos e contribuem para o crescimento da cidade. Mas não existe boa convivência entre moradores e empreendedores, posto que uns querem a vida e o modelo ambiental sem mudanças e outros optam pelo desenvolvimento, pelo interesse e pelo lucro.

 

A demanda de parte da sociedade é pelo progresso sem degradação e por uma política habitacional responsável. A cobrança dessas medidas é dirigida aos órgãos municipais e estaduais competentes, mas os ouvidos moucos das autoridades dão aval a novos empreendimentos, cada vez maiores e mais suntuosos, na contramão dos interesses difusos e coletivos da população.

 

A chamada verticalização sem controle excede em muito a altimetria de 9 metros desejada pelos moradores, ou seja, de 3 andares. Os condomínios de luxo já atingem as marcas de 18, 19, 20 andares. As licenças são concedidas, as construções se reinventam na modernidade e a verticalização avança, tranquilamente, sem nenhum incômodo por parte do município ou do seu Plano Diretor já bastante defasado.

 

Diante da proliferação de prédios e da verticalização irracional, a municipalidade pede para ser ouvida, deseja participar e acompanhar a gestão da cidade. Os pedidos são de alteração do Plano Diretor, de revisão do zoneamento e de redefinição dos parâmetros de uso e ocupação do solo, sobretudo no que se refere aos coeficientes de aproveitamento. A intenção da sociedade organizada é reduzir o adensamento e a verticalização sem controle no município.

 

As comunidades locais se mobilizam em busca do fortalecimento da sua participação na gestão da cidade, notadamente visando um Plano Diretor participativo e atualizado, nos termos defendidos pela sociedade, ainda que para isso sejam necessárias diversas audiências públicas, democráticas e com direitos iguais nas discussões plenárias.

 

A maior preocupação dos moradores é com os rumos da cidade sob a égide de uma verticalização mercenária, configurando claramente vista grossa do poder público à especulação imobiliária tão prejudicial aos interesses da coletividade. O meio ambiente paga um preço alto. Os empreendimentos guardam irregularidades. Os licenciamentos são controversos e questionados em razão da competência municipal ou estadual. A altimetria é desconsiderada. Os projetos são modificados e ampliados. As autorizações concedidas são desrespeitadas. Os riscos e os danos se avolumam e ninguém presta contas – empreendedor, município ou estado. E tudo isso pode contagiar e contaminar a regulação urbana de Belo Horizonte.

 

As obras irregulares podem ser denunciadas ao Ministério Público e embargadas por via judicial. No entanto, os empreendedores alegam que os condomínios de 18 e 19 andares, que estão sendo implantados, se encontram em total conformidade com as regras de ocupação do solo de Nova Lima e em fase de licenciamento na Secretaria Municipal de Meio Ambiente da cidade. Alegam, ainda, os empreendedores, que existe uma certa confusão entre o bairro e o condomínio, uma vez que o bairro foi licenciado na esfera estadual pela Fundação Estadual de Meio Ambiente (FEAM), e o condomínio dispensa licenciamento estadual, posto que já tenha o municipal. Ou seja, existem controvérsias de toda sorte e natureza.

 

Destarte, a revisão do Plano Diretor de Nova Lima é uma necessidade e não pode ser adiada mais. A população precisa pressionar a Câmara Municipal e contar com o auxílio de entidades da área urbanística, como o IAB, por exemplo, nessa jornada árdua de alteração via projeto de lei. E cumpre observar que o Plano Diretor do município, que regula o uso da propriedade urbana, é considerado mais permissivo comparado com o de Belo Horizonte, atraindo investimentos e fomentando o mercado imobiliário da região, que a cada ano cresce em número de condomínios e altos edifícios de muito luxo. Mas é isso que a população quer, prédios e mais prédios imensos e de alto luxo? Se sim, tudo bem, mas se não, cabe aos novalimenses elevar a voz e reivindicar direitos e garantias.

 

Todavia, as comunidades precisam estar atentas às alterações que deverão propor ao Plano Diretor, haja vista ser importante defender os ecossistemas, as áreas verdes, a flora, a fauna, as nascentes, a paisagem, entre outros valores ambientais indispensáveis à qualidade de vida. Também importante considerar o controle da verticalização irracional, o adensamento e o caos do trânsito local e do entorno. Daí a importância, de fato, da realização de audiências públicas, que sejam efetivamente democráticas e com paridade de armas para o exercício da cidadania, do contraditório e dos direitos e deveres.

 

A exemplo do que ocorreu em Belo Horizonte, as alterações do Plano Diretor não podem ser manobradas pela prefeitura ou pela Câmara Municipal, seja por meio de modificações absurdas, intempestivas ou impopulares, sob pena de representação ao Ministério Público (MP), a quem incumbe a defesa da ordem jurídica e dos interesses sociais e individuais indisponíveis, de acordo com o artigo 127 da Constituição Federal, além da sua função institucional de zelar pelo efetivo respeito aos serviços de relevância pública e aos direitos assegurados aos cidadãos pela Carta Magna, promovendo as medidas necessárias à sua garantia (art. 129, inciso II, CF).

 

Ademais, o MP tem o dever constitucional da proteção ambiental. Ao desenvolver esse papel de tutor do meio ambiente o MP desenvolve atividades em três âmbitos do direito: o administrativo, o civil e o penal. Dessa forma, o MP fiscaliza as funções administrativas dos órgãos que fazem parte da administração pública; facilita o acesso à Justiça, trabalhando como representante da coletividade, quando da instauração do Inquérito Civil e da propositura da Ação Civil Pública; atua repressivamente e punitivamente, por meio da Ação Penal Pública, em defesa do meio ambiente sustentável; e está apto para exercer a proteção do patrimônio público e social, do meio ambiente ecologicamente equilibrado e de outros interesses difusos e coletivos. O MP possui estrutura funcional independente e conta com Promotores de Justiça capacitados a exercerem o Direito nas questões pertinentes à defesa ambiental.

 

Assim, independentemente da atuação autônoma do MP, as comunidades não podem abrir mão do seu direito à Ação Popular e às medidas judiciais cabíveis na defesa das suas pretensões sociais, assim como não podem admitir que suas propostas por ocasião da alteração do Plano Diretor sejam retiradas ou modificadas. Ou seja, as reivindicações da população não podem ser desconsideradas, as zonas especiais de interesse social não podem ser relegadas a segundo plano ou excluídas, e as construções não podem ser instaladas próximas de reservas ecológicas, mananciais, cachoeiras, trilhas, ou perto de quaisquer monumentos de relevância para a coletividade.

 

Vale notar que a prefeitura de Nova Lima vem permitindo há mais de 12 anos a construção de grandes condomínios residenciais e comerciais sem a necessária e indispensável infraestrutura. A verticalização sem controle afeta a vida das pessoas, provoca o retrocesso ambiental e causa transtornos diários no trânsito. Tudo isso e, pior, coloca em xeque os serviços de energia e de água e esgoto, que já não atendem plenamente a demanda existente, e o que dizer com a profusão de prédios de luxo surgindo a cada ano nas áreas de maior interesse financeiro para os empreendedores. (!?).

 

Embora os moradores mais atuantes reclamem da inércia do poder público em fiscalizar e restringir abusos, ainda assim o volume de negociações imobiliárias na região vem crescendo desde 2007, uma vez que a prefeitura e a Câmara Municipal sejam coniventes com a verticalização e não demonstrem preocupação alguma com a qualidade de vida da população já estabelecida há anos no local e ao redor. Aquelas pessoas que trabalham ou moram no centro da cidade perdem muito tempo em deslocamentos, muito em razão dos constantes congestionamentos e engarrafamentos nos horários de pico, que pioram de forma acentuada a qualidade de vida do cidadão novalimense E o caos atinge Belo Horizonte. 

 

As notícias de que serão lançados e construídos milhares de novos apartamentos numa região de intensa especulação imobiliária, gerando cerca de 100 mil novos moradores na cidade, sem as imprescindíveis infraestrutura, transparência, legalidade, publicidade e debate com a população, denotam grande desrespeito do município com a sociedade local de raiz e configuram graves riscos e danos ao meio ambiente.

 

Também surgem notícias de moradores antigos, filhos de Nova Lima, que estão indignados com a expulsão compulsória de comunidades inteiras, com os preços dos terrenos subindo vertiginosamente em razão da verticalização irracional e sem controle, e com o fato de que onde se construía uma casa, hoje se constroem enormes edifícios. Enquanto alguns ficam ricos com a construção de condomínios de extremo luxo, muitos são expurgados e sem condições de competir na compra de um lote ou de uma casa simples para morar. A especulação imobiliária em Nova Lima tem gerado diversos efeitos no espaço geográfico da cidade, principalmente na valorização excessiva do preço do solo urbano.  

 

A continuar como está, diante de uma legislação municipal permissiva que consente na verticalização e contribui para o surgimento de centenas de novos prédios, não resta à população outra alternativa que não seja convocar o Ministério Público, custos legis, e, ao mesmo tempo, propor ações judiciais, quantas necessárias, para tentar controlar a profusão de grandes condomínios de luxo no município, que, sem dúvida, causam danos irreparáveis ao meio ambiente, provocam a substituição forçada da população, aumentam os riscos de acidentes de carros e forçam a criação de novas periferias em razão do empobrecimento de milhares de famílias sem condições financeiras para se manterem na região central da cidade.

 

A população novalimense tem todo o direito de buscar soluções para seu bem-estar social e, além dos direitos acima apontados, nas esferas judiciais e extrajudiciais, também conta com o artigo 2º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). Vejamos:

 

Art. 2º -  A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;

II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;

III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;

IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;

V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;

VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;

b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;

c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana;

d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente;

e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;

f) a deterioração das áreas urbanizadas;

g) a poluição e a degradação ambiental;

h) a exposição da população a riscos de desastres naturais; (Incluído pela Medida Provisória nº 547, de 2011).

h) a exposição da população a riscos de desastres. (Incluído dada pela Lei nº 12.608, de 2012)

VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;

VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do território sob sua área de influência;

IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;

X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;

XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos;

XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;

XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;

XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;

XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;

XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social;

XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações urbanas, de sistemas operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a redução de impactos ambientais e a economia de recursos naturais. (Incluído pela Lei nº 12.836, de 2013);

XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia, telecomunicações, abastecimento de água e saneamento. (Incluído pela Lei nº 13.116, de 2015);

XIX – garantia de condições condignas de acessibilidade, utilização e conforto nas dependências internas das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço dos trabalhadores domésticos, observados requisitos mínimos de dimensionamento, ventilação, iluminação, ergonomia, privacidade e qualidade dos materiais empregados. (Incluído pela Lei nº 13.699, de 2018).

 

Wilson Campos (Advogado/Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB-MG/Delegado de Prerrogativas da OAB-MG).

 

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