STJ DECIDE QUE OFERTA DE IMÓVEL EM PLATAFORMAS COMO AIRBNB EXIGE APROVAÇÃO DO CONDOMÍNIO.

 

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, no julgamento concluído em 7 de maio de 2026, que a utilização de imóveis em condomínios para a celebração de contratos de estadia de curta temporada – como na plataforma Airbnb – exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Por maioria de votos (5x4), o colegiado considerou que o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a sua destinação residencial e, por isso, deve ser autorizado pelo condomínio. O entendimento da seção uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema.

O caso teve origem em processo no qual a proprietária de um apartamento buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração, sem necessidade de aprovação em assembleia, ao passo que o condomínio alegava que essa destinação, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial do prédio. A empresa Airbnb atuou como interessada na ação.

Estadias de curta temporada não se enquadram como locação nem como hotelaria.

No voto que prevaleceu no julgamento, a ministra Nancy Andrighi comentou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como contratos de hospedagem em hotéis, motivo pelo qual podem ser considerados contratos atípicos.

“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada”, completou a ministra.

A relatora lembrou que a utilização das plataformas digitais intensificou a celebração de contratos de estadia de curta temporada, facilitando a comunicação entre proprietários e hóspedes. Uma das consequências desse novo cenário – afirmou – é a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores e tem levantado questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos.  

Código Civil: condôminos têm o dever de respeitar a destinação do empreendimento.

Nancy Andrighi destacou que, nos termos do artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, é dever dos condôminos dar às partes do empreendimento a mesma destinação da edificação – ou seja, “se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”.

Ainda de acordo com a ministra, o artigo 1.351 do Código Civil define que a mudança de destinação de edifício ou unidade imobiliária exige a aprovação por dois terços dos condôminos. 

“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por 2/3 (dois terços) dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades” – concluiu a ministra ao negar provimento ao recurso especial da proprietária e manter o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), o qual havia negado o pedido de disponibilização do imóvel na plataforma Airbnb sem autorização do condomínio. 

A meu ver, permissa venia, alguns pontos precisam ser observados:

        1º) Existem muitas reclamações contra alguns que transformam a destinação do imóvel em verdadeiras repúblicas de estudantes festeiros e bagunceiros, que incomodam terrivelmente os vizinhos e acabam prejudicando o modelo de operação Airbnb.

        2º) Em um país cansado de saber das costumeiras ausências nas assembleias condominiais, exigir quórum qualificado significa criar um obstáculo de difícil superação. Mas como a decisão já foi tomada pelo STJ, cumpra-se, conforme acima.

        3º) O problema não é a plataforma digital em si, mas a intensidade da atividade e sua eventual profissionalização, que desaguam em pontuais controvérsias dentro dos condomínios. Daí a intervenção feita pelo STJ.

        4º) A locação por temporada, por prazo de até 90 (noventa) dias, é expressamente autorizada pela Lei 8.245/1991. Não pode o silêncio da convenção inverter a legalidade, ainda que presumindo qualquer incompatibilidade com a destinação residencial.

        5º) A propriedade não foi suprimida pela decisão do STJ, nem poderia. O proprietário continua tendo o direito de morar, vender, emprestar, realizar locações tradicionais e até mesmo celebrar contratos de locação por temporada tipo Airbnb, nos termos do art. 48 da Lei do Inquilinato. Porém, o que mudou foi a exigência da autorização do condomínio mediante a deliberação dos moradores em assembleia, ou seja, a utilização de imóveis em condomínios para a celebração de contratos de estadia de curta temporada – como na plataforma Airbnb – , exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo 2/3 (dois terços) dos condôminos, atendendo o artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro.

Fontes: STJ/REsp 2121055.

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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