SEGURANÇA JURÍDICA PARA CONDOMÍNIOS FECHADOS

A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, positivou na legislação federal a possibilidade da criação do “condomínio de lotes” e incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil Brasileiro.

Do Condomínio de Lotes

“Art. 1.358-A - Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º - A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º - Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

§ 3º - Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”.

Dessa forma, surge uma nova interpretação para “lote”, que, antes, era apenas formado a partir do desmembramento ou loteamento, e, agora, passa a ser unidade autônoma, e não a edificação sobre esse, como é previsto no condomínio edilício.

Embora já vigente a norma, a questão ainda requer amadurecimento, principalmente pela necessidade de adaptação das leis de uso e ocupação do solo dos municípios para contemplar este instituto, em especial quanto a regulação dos parâmetros urbanísticos aplicados ao empreendimento e às unidades autônomas. Ou seja, há que se respeitar o coeficiente de aproveitamento e as normas determinadas no Plano Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo do município.

Com o condomínio de lotes ter-se-á o loteamento latu sensu de uma gleba, sem, contudo, a urbanização peculiar da cidade (vias, parques e espaços públicos). Por esta razão é bem possível que a legislação municipal venha a exigir algum tipo de contrapartida do empreendedor, tendo em vista sua complexidade e diversidade de pontos de vistas a serem analisados.

Com efeito, o novel texto legal leva ao entendimento de que toda a área do condomínio de lotes será privada. Quem não residir ou não for autorizado a entrar poderá ser barrado, mesmo que se identifique, uma vez que a portaria não ocupará espaço público, ou seja, a portaria não será instalada em via pública.

No entanto, surge uma controvérsia interpretativa nesse quesito, pois há quem diga que o poder público municipal poderá regulamentar o controle de acesso, sem que haja impedimento de entrada de pedestres ou de condutores de veículos, não residentes. Mas há também quem afirme que as vias de acesso do “condomínio fechado” não são ruas, por integrarem a fração ideal dos lotes, e por este motivo, quaisquer pessoas estranhas ao condomínio podem ser impedidas de entrar, mesmo que se identifiquem. Exceto aquelas autorizadas pelos condôminos.  

Não deixou claro o legislador se tal controle de acesso pode vir a ser feito em relação aos loteamentos já existentes ou, ainda, os requisitos para criação do referido controle, o que dá uma maior liberdade ao poder público municipal quanto a implementação desta nova modalidade.

Pois bem, com o objetivo de superar tais entraves legislativos e de tentar conferir alguma segurança jurídica aos condomínios de lotes e loteamentos fechados, alguns municípios editaram leis estabelecendo a possibilidade de sua realização.

Quanto ao “loteamento fechado”, o poder público municipal, na maioria das vezes, concede o uso exclusivo das áreas públicas daquele empreendimento aos proprietários dos lotes, normalmente conferindo à associação formada pelos moradores a competência para gerir a “coisa comum” que, neste caso, é de propriedade pública, mas com uso cedido ao particular.

Apesar disso, não raras vezes vê-se ações questionando a destinação a particulares de bens que, inicialmente, seriam de uso comum do povo (ruas, praças, equipamentos públicos) e, ainda, a legitimidade do município para criar uma nova modalidade de loteamento, apesar de a competência para legislar sobre direito urbanístico ser concorrente apenas da União, Estado e Distrito Federal, cabendo ao município apenas a suplementação do que já existe e tratar assuntos de interesse local (artigos 24, I e 30, I e II, da CF/88).

Igualmente, observa-se a legislação de alguns municípios estabelecendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, através de normas que muitas vezes confundem os institutos do loteamento e do condomínio.

Neste caso, parece ser ainda mais questionável a competência do município para legislar sobre o tema, que indiscutivelmente trata-se de matéria afeta ao Direito Civil, que a Constituição da República estabelece ser privativo da União (artigo 22. I).

Defendendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, alguns juristas argumentam que tais leis advêm do que já estabelece o Decreto-Lei 271/67, o qual equipara o condomínio ao loteamento. Ocorre, no entanto, que tal dispositivo deveria ter sido regulamentado, mas isso não ocorreu até hoje.

Há, ainda, uma tentativa de equiparação ao condomínio horizontal de casas, previsto no artigo 8º da Lei 4.591/64. Neste ponto, a 4ª Turma do STJ, no julgamento do REsp 709.403/SP, deixou claro que para ser possível a instituição do condomínio horizontal é necessário que haja edificação pronta ou, ao menos, a aprovação de um projeto de construção.

Outro detalhe a ser observado é quanto à taxa de condomínio, que será obrigação propter rem, ou seja, obrigatório o pagamento, resultando a inadimplência em penhora e leilão do lote ou casa para quitação da dívida. A assembleia geral é que tem poderes para as decisões, sejam quais forem.

Vale notar que os problemas recorrentes com fechamento de via pública, negativa de pagamento de taxas do condomínio, impossibilidade de penhorar o bem do devedor, entre outros, deixam de existir com a nova lei.

O objetivo de definir a criação do “condomínio de lotes” foi razoavelmente alcançado com a edição da Lei Federal 13.465/2017, acima debatida, que incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil.

É notório que a referida lei trouxe importantes inovações para o direito imobiliário, não apenas em relação aos tópicos aqui tratados, mas garantindo uma maior segurança jurídica ao empreendedor, apesar da necessidade de amadurecimento da matéria, em especial quanto aos aspectos urbanísticos envolvidos.

Em suma, a nova lei dos condomínios fechados carreia maior segurança jurídica, permitindo o surgimento de novos condomínios fechados, que provavelmente não terão dificuldades com o recebimento das cotas e taxas e poderão aprimorar a administração com sólidos e bem caracterizados estatutos, regimentos, convenções, mediante as complexidades que se apresentarem doravante.

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Wilson Campos (Advogado/Especialista em Direito Tributário, Trabalhista e Ambiental/Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG).