NEGOCIAÇÕES DOS ALUGUÉIS ENTRE PROPRIETÁRIOS E INQUILINOS.
Não é novidade para ninguém que, com a pandemia do novo coronavírus, muitos preços dispararam, principalmente no setor de alimentos. Mas outro setor que muito preocupa é o de locação de imóveis, apesar dos descontos e facilidades negociados nos primeiros meses da pandemia, quando ocorreu uma paralisação quase total das atividades. Os acordos realizados entre locadores e locatários foram muito importantes na difícil travessia entre março e agosto de 2020.
Tem-se notícia de que já começaram os novos cálculos de reajustes dos aluguéis. O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) da FGV, apelidado de “índice do aluguel” por ser um dos mais usados em contratos de locação, teve alta de 4,34% em setembro – quase o dobro do custo de vida no período – contra um avanço de 2,74% em agosto, segundo informações da Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Na ponta do lápis, isso significa que o índice já acumula elevação de 14,4% no ano e de nada menos que 17,94% em 12 meses, bem acima do índice de inflação oficial do país, projetado para algo em torno de 2,5% ao final deste ano. Um contrato de R$ 2 mil mensais a ser renovado agora, por exemplo, passaria para quase R$ 2.360, se o percentual anual fosse aplicado.
Com o atual panorama econômico esses reajustes assustam, e outro dado também assustador para os inquilinos prestes a ter os contratos corrigidos, neste ou nos próximos meses, sobretudo em tempos de pandemia, desemprego e renda reduzida é o fato de que em setembro de 2019, o índice havia caído (0,01%) em relação a agosto e acumulava alta de apenas 3,37% em 12 meses - índice quatro vezes menor que o de agora.
Assim, diante desse quadro, embora o IGP-M seja utilizado como referência para correções contratuais, como as de aluguel de imóveis, o referido índice não precisa ser aplicado obrigatoriamente nos reajustes. A lei permite que as partes, independentemente das circunstâncias, conversem e negociem eventuais alterações. Aliás, esse é um bom caminho, posto que o entendimento amigável seja a melhor solução.
Por serem os contratos de cunho bilateral, ou seja, atendendo os interesses das partes, podem muito bem os interessados, a qualquer tempo, negociarem, discutirem e firmarem acordos durante a vigência do documento. No entanto, caso as partes não se entendam, o aumento ou a redução do aluguel pode ser discutido no Poder Judiciário. Isso implica dizer que o valor muito alto ou muito baixo do aluguel pode ser revisto e atualizado por meio de decisão judicial.
Segundo notas oficiais e conforme divulgado pela imprensa, o IGP-M da FGV tem batido com folga o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Vale observar que, em 12 meses, o indicador usado para medir a inflação oficial do país está em 2,44%. Alguns economistas afirmam que a discrepância está ligada à metodologia de cálculo dos índices, pois, a primeira grande diferença é que o IGP-M não é um índice construído, mas sim a média ponderada de três outros índices (IPA-M, IPC-M e INCC-M).
No caso particular de Belo Horizonte, a alta do IGP-M, desproporcional em relação a outros índices inflacionários, não tem gerado tantos efeitos nos contratos de aluguel. Na realidade, o que se tem percebido na capital e na Região Metropolitana é um crescimento das renegociações, baseadas em outros critérios, entre locadores e locatários.
Isso vale tanto para aluguéis comerciais quanto para residenciais, haja vista que os impactos da pandemia praticamente forçaram renegociações e acordos, bastando lembrar que boa parte das lojas de BH ficou fechada por meses desde a chegada da Covid-19, sem recursos sequer para pagar a locação, bem como o desemprego e a perda de rendimentos colocaram milhares de pessoas em casa.
Alguns proprietários de imóveis têm proposto aos inquilinos com contratos em época de reajuste o chamado desconto espontâneo. Exemplo: um aluguel que deveria subir agora para R$ 1,5 mil, o dono propõe um desconto de 20% e o inquilino paga R$1,2 mil até a situação normalizar ou até o princípio do próximo ano. Com certeza, um acordo dessa forma possibilita que ambas as partes saiam beneficiadas – o proprietário tem parte do reajuste e continua com seu imóvel alugado e o inquilino ganha um desconto e um pouco mais de fôlego para retomar suas atividades.
Fonte: dados oficiais e imprensa nacional.
Wilson Campos (Advogado/Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB-MG/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG).
O jornal Valor Econômico deu uma matéria sobre esse assunto e a maioria dos casos retratados mostrou que negociar e fazer acordo é a melhor solução mesmo, porque a via judicial é demorada e arriscada para ambos os lados. O melhor mesmo é conversar, pesar e contrapesar e encontrar uma forma boa para todos. Muito bem Dr. Wilson, sempre atento às questões do nosso povo e do nosso tempo. Sds. Demósthenes.
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