DOAÇÃO EM VIDA DE IMÓVEIS OU BENS.

 

O artigo 541 do Código Civil brasileiro dispõe: “A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular. Parágrafo único - A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição”.

Vale observar que, normalmente, o inventário é a maneira mais usada para dividir e transferir os bens de uma pessoa. Porém, a DOAÇÃO de imóvel ou bens pode acontecer ainda em vida. Entenda como funciona, quanto pode custar e quais as vantagens de doar um imóvel em vida.

Apesar do testamento ser a maneira mais utilizada para que os herdeiros recebam os patrimônios, ele não é a única alternativa. Visando o bem-estar familiar, outras opções como a DOAÇÃO de imóvel podem ser adotadas. Isso porque os inventários costumam ocasionar brigas, discussões e desconfortos na família, além de serem mais caros e mais burocráticos.

A DOAÇÃO EM VIDA DE BENS E IMÓVEIS garante que a herança não só seja dividida entre os membros da família, mas também que tenha um valor muito mais em conta.

O que é a doação de imóvel?

Trata-se de um instrumento de transmissão de propriedades para herdeiros ou terceiros conforme vontade do doador. Nesse caso, a DOAÇÃO é concretizada com o doador ainda vivo.

O proprietário pode doar o bem para quem bem entender, desde que, caso ele tenha filhos e a DOAÇÃO seja feita para um deles, o valor não pode superar o que esse herdeiro receberia. Essa regra garante que não exista fraude em relação à divisão de bens do espólio.

Quando a DOAÇÃO é feita para alguém que não seja descendente do proprietário, algumas regras também precisam ser seguidas. O doador nesse caso não pode ficar sem nada após a DOAÇÃO e por isso não é permitido doar nada além da metade (50%) de seu patrimônio. Assim, resta claro que os herdeiros necessários têm direito a 50% de todo o patrimônio da pessoa. Desse modo, caso o doador possua herdeiros diretos, ele só poderá doar metade de seu patrimônio.

Herdeiros diretos são os descendentes (filhos e netos); ascendentes (mãe e pai); cônjuge sobrevivente; parentes colaterais até quarto grau (irmãos, tios, primos, sobrinhos); e o companheiro sobrevivente.

A DOAÇÃO de imóvel e de bens em vida pode ocorrer de quatro maneiras:

Usufruto - Cede direito de uso e proventos até a morte do verdadeiro dono;

Inalienabilidade - Quando o bem não pode ser vendido em nenhuma hipótese;

Incomunicabilidade - Os bens não podem ser repassados para cônjuges e herdeiros;

Impenhorabilidade: Os bens não podem ser penhorados ou dados como garantia.

Qual a diferença entre inventário, testamento e doação em vida?

O processo de compartilhamento de bens entre herdeiros pode ser trabalhoso, principalmente quando as pessoas não possuem um entendimento correto da forma como isso acontece. As três práticas mais comuns são o inventário, o testamento e a DOAÇÃO de imóvel em vida.

Inventário

É uma maneira de formalizar a divisão de bens entre os herdeiros de alguém que tenha morrido. São os herdeiros os responsáveis para dar início ao processo de inventário na Justiça. Um inventário pode ocorrer de forma judicial ou extrajudicial, sendo a primeira utilizada quando existe discordância entre as partes ou quando existem menores de idade e incapazes envolvidos; e a segunda quando os herdeiros fazem a divisão amigável, sem transtornos.

Nesse processo de partilha (inventário) é preciso que haja a contratação de um advogado, que intermediará o processo junto ao Poder Judiciário (inventário judicial), ou junto ao Cartório (inventário extrajudicial).

Testamento

Já o testamento é um documento que qualquer pessoa pode registrar em vida expressando sua vontade quanto à partilha de bens. Existem três tipos de testamentos possíveis, e para que eles possam valer é preciso que exista assinatura de testemunhas, além de conter informações sobre impostos que vão incidir sobre os bens a serem partilhados.

A legislação brasileira é bem clara quanto à importância de se preservar os herdeiros diretos, como filhos e cônjuges, e por essa razão fica definido que 50% dos bens de uma pessoa devem ser divididos entre seus herdeiros legais. Assim, quem faz o testamento deve determinar o que fazer com a outra metade de seu patrimônio.

Doação de imóvel em vida

Uma maneira de simplificar todo esse processo é a DOAÇÃO de imóvel em vida. Esse instrumento de transmissão de bens garante que a vontade do doador será seguida. Além disso, os gastos dessa transação costumam ser bem mais baratos, uma vez que dispensa a obrigatoriedade de se contratar advogado, serviço jurídico, e pelo fato de que alguns impostos não incidem sobre a DOAÇÃO.

Todavia, é importante lembrar que mesmo em uma DOAÇÃO em vida, é importante respeitar a regra dos 50% para herdeiros legais, dando ao doador a opção de definir quem ficará com a outra metade de seu patrimônio, independentemente de sua ligação ou parentesco. 

Quais são as vantagens da doação de imóvel em vida?

Realizar a DOAÇÃO de imóvel em vida torna todo o processo de repasse de bens mais econômico e bem menos burocrático. Isso porque, como falado logo acima, não há a necessidade de contratar um advogado para acompanhar toda essa transação, ou seja, há nítida redução de gastos, inclusive com certos impostos, que podem ser menos pesados, dependendo do local (cidade e Estado) do imóvel.

Além disso, as DOAÇÕES são isentas do pagamento do Imposto de Renda (IR), e em alguns casos pode até não ser cobrado o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), tornando a operação muito mais barata.

A DOAÇÃO de imóvel em vida também é uma forma de garantir ao proprietário que todos os seus bens realmente vão para quem se deseja, sem brigas familiares e/ou disputas judiciais. Em casos de inventário litigioso, por exemplo, a divisão dos bens é feita na Justiça; e nos casos de testamento também pode ocorrer contestação por parte de algum herdeiro, alterando a vontade do doador.

Como funciona a doação de imóvel na prática?

Diante dos benefícios citados, a dúvida que fica é: afinal, como funciona a DOAÇÃO de imóvel na prática?

A DOAÇÃO deverá ser feita por meio de registro em Cartório, com alteração da escritura.

A DOAÇÃO do imóvel é feita por meio do chamado “Ato de Escritura Pública de Doação”, que deve ser registrado e assinado em Tabelionato de Notas. Esse serviço deve ser pré-agendado e é durante esse agendamento que o doador receberá maiores informações sobre como proceder em seguida.

Quanto custa fazer a doação de um imóvel?

O processo pode ter valores variando em torno dos R$3 mil, mas vai depender da localização, do valor real do imóvel e das taxas cartorárias para formulação, escritura e arquivo dos documentos. Contudo, quando o valor venal do imóvel transferido é superior a 30 vezes o salário mínimo vigente no Brasil, é preciso que se registre a DOAÇÃO publicamente, via Cartório de Notas.

Dentre os valores pagos, regra geral, faz-se necessário o desembolso referente ao ITCMD para o Estado. Esse valor varia de Estado para Estado, podendo chegar a 8% do valor do bem avaliado.

Documentos necessários para Escritura Pública de Doação.

DOADOR:

• Cópia da carteira de identidade e CPF.
• Se casado: cópia da Certidão de casamento atualizada expedida há no máximo 90 dias; pacto antenupcial, se houver; e cópia da carteira de identidade e CPF do cônjuge.
• Se Pessoa Jurídica: cópia do CNPJ, contrato social e/ou última alteração contratual; Certidão negativa de tributos federais e Certidão Simplificada da Junta Comercial ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas expedida há no máximo 30 dias; carteira de identidade e CPF de quem representa a empresa no ato da escritura.
• Procuração ou certidão atualizada da mesma (30 dias) com poderes especiais, e cópia da Carteira de identidade e CPF do procurador, se houver. 

DONATÁRIO:

• Cópia da carteira de identidade e CPF.
• Se casado: cópia da Certidão de casamento atualizada expedida há no máximo 90 dias; pacto antenupcial, se houver; e cópia da carteira de identidade e CPF do cônjuge. 
• Se Pessoa Jurídica: cópia do CNPJ, contrato social e/ou última alteração contratual; e Certidão Simplificada da Junta Comercial ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas expedida há no máximo 30 dias.
• Cópia da carteira de identidade e CPF de quem representa a empresa no ato da escritura.
• Procuração ou certidão atualizada da mesma (30 dias) com poderes especiais, e cópia da Carteira de identidade e CPF do procurador, se houver.

IMÓVEL:

• Certidão de matrícula e Certidão de ônus reais com ações dos bens imóveis (menos de 30 dias).
• Observação: Se o imóvel for registrado através de registro/transcrição, deverão ser apresentadas as certidões de ônus reais com ações dos demais cartórios de registro de imóveis do município.
• Comprovante de pagamento do ITCD e Certidão de homologação junto à Secretaria Estadual da Fazenda
• Certidão de quitação do IPTU.

Se Imóvel Rural, acrescentar:

• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural- CCIR, emitido pelo INCRA.
• Certidão negativa de débito do ITR.
• CAR- Sistema Nacional de Cadastro Ambiental Rural
• DIAT (Doc. de Informação e Apuração do ITR).

Apesar da presença de um advogado não ser obrigatória no caso da DOAÇÃO, é recomendado contar com a consultoria desse profissional durante o processo.

Cumpre salientar que a Escritura da Doação pelo Cartório também oferece outras vantagens, como:

• Orientação das partes pelo Notário de forma imparcial;
• Precaver litígios sobre a propriedade imobiliária;
• Dar publicidade aos titulares do direito imobiliário;
• Elucidar as circunstâncias e o conteúdo dos contratos, prevenindo erros;
• Documentos ficam conservados em segurança, com possibilidade de fácil e fiel reprodução futura;
• Em muitos casos, mesmo sem ser obrigatória, a Escritura Pública pode ser muito importante para evitar litígios e fazer prova plena sobre seus direitos.

Se a DOAÇÃO do imóvel não for registrada em Cartório, isso abre margem a judicializações, que além de custosas podem levar a uma série de conflitos. Portanto, faça tudo de forma correta e conforme a legislação.  

Por fim, encerrando, vale notar que outra grande vantagem é que a celeridade do processo de DOAÇÃO tende a ser maior. Um processo de inventário judicial pode durar anos e anos enquanto o inventário em cartório tende a ser mais rápido. Outro ponto positivo, já dito antes, é que a DOAÇÃO EM VIDA é mais rápida e mais barata, com menor impacto financeiro no bolso do doador.

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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