INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIO

Em tempo de crise, de desemprego e de arrocho financeiro, culminando tudo com pouco dinheiro no bolso, muitos moradores de condomínios residenciais têm sido obrigados a pagar uma quantia a mais na taxa de condomínio porque seu vizinho deixou de quitar a parcela mensal que lhe cabe. Além de prejudicar a vizinhança, o morador inadimplente causa o descontrole financeiro da administração condominial. 

Como as contas comuns do condomínio sempre chegam e são cada vez maiores, o síndico e sua diretoria fazem um rateio entre os moradores adimplentes para cobrir a receita insuficiente. Assim, o prejuízo de cada condômino varia conforme o número de unidades e de inadimplentes. Se em um condomínio de dez moradias um proprietário deixar de pagar o boleto mensal, por exemplo, o condomínio terá prejuízo de cerca de 10% no fechamento. Isso vai significar um acréscimo de mais de 10% no custo mensal da taxa de cada casa.

Com o achatamento dos salários, a inadimplência tem batido recordes. Segundo levantamento da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), a taxa variou entre 10,9% e 12,3% no primeiro semestre deste ano. 

Para ficar em dia com suas obrigações, o inadimplente tem que pagar o que deve com multa e juros. Se não entra em acordo, o caso pode parar na Justiça. E se o inadimplente não pagar o que deve, o imóvel pode ser penhorado e até levado a leilão, mesmo que este seja o único bem do proprietário. São situações extremas que precisam ser evitadas ao máximo. Vale observar que processos judiciais são demorados, podendo durar até cinco anos. Ou seja, o condomínio terá que esperar um tempo bem maior para receber o dinheiro do condômino devedor. Enquanto isso, os vizinhos que sempre pagam em dia assumem o rateio do prejuízo.

Um acordo amigável é sempre interessante para as partes. O devedor pode negociar um abatimento nos juros. E os vizinhos se livram da despesa extra, do constrangimento e da dor de cabeça. Um caso com solução exitosa é o de um condômino inadimplente que, após intensa negociação com o síndico, conseguiu pagar no cartão de crédito, em dez vezes, a dívida do condomínio via administradora. Essa é uma prova de que a conciliação, o acordo e a negociação levam a bom termo uma demanda.

Entretanto, cumpre advertir que, por conta das inadimplências, os condomínios podem tomar algumas providências previstas em lei. Vejamos: 

Multa e juros - A multa considerada aos inadimplentes é de 2% e juros de até 1% ao mês, ou conforme a convenção determinar. Além disso, o indivíduo fica proibido de votar e ser votado em assembleias do condomínio.

Protesto de boletos vencidos - Nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas, já é possível aplicar esta prática de forma legal, mas o condomínio deve fazer isso em um sistema de proteção ao crédito correto para não ficar sujeito a ações de danos morais.

Multa pós-condenação na Justiça - Com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, em 2006, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se o prazo não for cumprido, será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito. A saber: “Art. 475-J - Caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixada em liquidação, não o efetue no prazo de quinze dias, o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento e, a requerimento do credor e observado o disposto no art. 614, inciso II, desta Lei, expedir-se-á mandado de penhora e avaliação”. No entanto, com o advento do Novo CPC/2015, tal dispositivo passou a ser da seguinte forma: “Art. 523, NCPC - No caso de condenação em quantia certa, ou já fixada em liquidação, e no caso de decisão sobre parcela incontroversa, o cumprimento definitivo da sentença far-se-á a requerimento do exequente, sendo o executado intimado para pagar o débito, no prazo de 15 (quinze) dias, acrescido de custas, se houver. § 1º - Não ocorrendo pagamento voluntário no prazo do caput, o débito será acrescido de multa de dez por cento e, também, de honorários de advogado de dez por cento. § 2º - Efetuado o pagamento parcial no prazo previsto no caput, a multa e os honorários previstos no § 1º incidirão sobre o restante. § 3º - Não efetuado tempestivamente o pagamento voluntário, será expedido, desde logo, mandado de penhora e avaliação, seguindo-se os atos de expropriação”. 

Penhora - Antigamente, a penhora era o último recurso dos condomínios para receber os valores atrasados. Mas, hoje, com as novas leis do Código de Processo Civil, o trâmite mudou e até em três dias o imóvel do inadimplente pode ser penhorado. 

Nova lei de inadimplência de condomínio - Desde março do ano passado, de acordo com a nova Lei do Código de Processo Civil, o condômino que ficar inadimplente com a cota condominial terá apenas 3 (três) dias para quitar a dívida (Art. 829, NCPC). Se ele não o fizer, o síndico poderá reunir os recibos em atraso e as atas de reuniões para comprovar os débitos. A partir disso, o condômino poderá ter o nome negativado, conta bancária bloqueada e, em três dias, o imóvel penhorado. Assim, não resta outra alternativa ao inadimplente do que realizar o pagamento, lembrando que a fatura em atraso de um mês pode ser parcelada em seis vezes. Entretanto, algumas dessas medidas não são aprovadas por juristas, pois podem prejudicar a imagem e levar o condomínio a responder por danos morais. 

Melhor forma de cobrança - Um desses recursos é a Carta de Cobrança. Essa solução fornece à administração, síndico ou imobiliária as informações atualizadas sobre os condôminos, disponibilizando dados sobre o valor do débito, data do vencimento e número do contrato, o que viabiliza a comunicação com o devedor. Desta forma, o condômino consegue ter ciência por meio da Carta de Cobrança, que informa sobre o débito e concede orientações para o pagamento até 10 dias para regularizar a situação financeira e para evitar que a anotação não seja disponibilizada para o mercado por meio de relatórios da Serasa Experian.

Em que pese existir legislação para evitar a inadimplência, é importante lembrar que a negociação pode ser uma saída razoável para os condôminos em débito. Para tal propósito, compete ao síndico e sua diretoria incentivarem a adimplência, renegociando as dívidas dos moradores e oferecendo parcelamento ou descontos na quitação do valor total. Essas pequenas iniciativas trazem resultados positivos para os dois lados interessados - o condomínio e o morador - e evitam o lento e demorado embate no Judiciário.

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Wilson Campos (Advogado/Especialista com pós-graduação em Direito Tributário, Trabalhista e Ambiental).