AVERBAÇÃO DE IMÓVEL – IMPORTÂNCIA E SEGURANÇA.

 

Pode parecer dispensável, mas a averbação é importante e traz segurança ao imóvel. A averbação, de fato, é o ato de inscrever no Registro de Imóveis qualquer alteração que ocorra na documentação ou na estrutura física do bem. Isso inclui mudanças na titularidade, na hipoteca, na construção, na reforma ou na ampliação do imóvel, bem como trata da regularização de áreas.

A averbação é como o histórico de regularidade das alterações porventura ocorridas no imóvel.

Comprar ou vender um imóvel exige alguns cuidados com a legislação. Mesmo assim, nem todas as pessoas entendem a importância de cuidar desses aspectos e acabam deixando muita coisa de lado. A averbação do imóvel é um desses aspectos que deve ser bem observado, seja pelo proprietário, pelo vendedor ou pelo comprador.

Apesar de o nome soar como algo complicado, a averbação do imóvel pode ser entendida de uma forma bem simples. Trata-se do ato de modificar o teor de um registro. Ela pode se referir a diversos temas de interesse da sociedade, mas vamos nos dedicar neste momento apenas à averbação de imóvel.

De sorte que a averbação do imóvel se refere à formalização de todas as alterações realizadas em seu registro; mudanças ocorridas em um imóvel, devidamente formalizadas em sua matrícula, sendo elas reformas, contratos de locação e até mesmo mudança do estado civil dos proprietários.

Vejamos um exemplo: se você construir mais cômodos, demolir outros ou fizer qualquer alteração na casa, lote, sala ou apartamento, é necessário inserir essas mudanças na documentação. Qualquer alteração civil dos proprietários - casamento, divórcio, óbito, cancelamento de hipoteca, baixa do financiamento, entre outras, também exigem uma averbação. Essas mudanças precisam constar na matrícula do imóvel para que qualquer pessoa tenha acesso ao histórico do respectivo bem.

Portanto, toda vez que surgir qualquer tipo de mudança em que o procedimento é exigido por lei, é necessário fazer a averbação do imóvel.

A averbação é feita para tornar públicas todas as alterações relacionadas ao imóvel e seu registro. Isso traz segurança jurídica, pois, se uma alteração não for averbada, não terá validade jurídica perante a Justiça.

Vejamos, ainda, alguns benefícios da averbação: segurança; acesso às informações; proteção de direitos; valorização do imóvel; e viabilização do processo de compra e venda.

Agora que você já sabe o que é averbação, precisa saber quando ela deve ser feita. Existem 32 casos que estão previstos no  artigo 167, inciso II da Lei de Registros Públicos. Se for o caso, basta você pesquisar quais são, mas vamos nos ater apenas à averbação de imóvel.  

É importante lembrar que, além do artigo 167, inciso II da Lei de Registros Públicos, que indica os casos que devem ser averbados, o art. 246 da Lei de Registros Públicos determina que “serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”.

Outro exemplo para entender a averbação do imóvel é quando pensamos em um proprietário que se case no regime de comunhão total de bens. Desse modo, todos os bens atuais e futuros de ambos os cônjuges são considerados do casal. Isso pede pela averbação do imóvel, porque as propriedades são consideradas bens.

Para fazer a averbação, o interessado deve ir ao mesmo Cartório de Registro de Imóveis do seu bem. É necessário apresentar a documentação solicitada, que varia de acordo com o tipo de averbação que precisa ser feita. Por exemplo, se a averbação for referente a uma demolição, precisará do alvará; se for um casamento, a certidão; e, no caso de uma construção, você precisará levar a certidão de valor venal, a certidão negativa de débitos com a Receita Federal e o INSS e o Habite-se (documento emitido pela prefeitura quando a obra é finalizada; certidão de conclusão da construção de um imóvel).

A recomendação mais acertada e correta é: assim que for constatada a necessidade de averbação, vá até o Cartório de Registro de Imóveis para solicitar a matrícula e já se informar sobre a documentação necessária.

Vale observar que, embora o ato de averbar consista em registrar essas alterações na matrícula do imóvel, averbação e registro são atos distintos. Enquanto o registro comprova a propriedade do imóvel, ou seja, mostra quem é o dono, a averbação irá listar todas as ocorrências que o modifiquem (ampliação, demolição, reforma), alterando ou excluindo uma determinada informação do registro, inclusive a transferência de um legítimo proprietário.

Para saber quanto custa uma averbação ou quanto tempo leva par fazê-la, basta você se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis e se informar.

Mas cumpre destacar a importância da averbação do imóvel, porquanto esta seja uma ação obrigatória e de extrema relevância. Porém, é bastante comum se encontrar por aí casos com problemas na documentação. Para se ter uma ideia, não é possível realizar a compra e venda de um imóvel se ele não estiver com a averbação em dia.

Caso uma modificação não seja averbada perante a Justiça, ela não terá validade jurídica. Se houver alguma dúvida sobre isso (antigos donos, dívida de IPTU, quitação, reais medidas e outras) a matrícula e as averbações serão consultadas. Ou seja, manter a documentação do seu imóvel em dia é uma maneira de evitar problemas com a Justiça, com a prefeitura, com os cartórios, e representa uma garantia de segurança e valorização não só do seu bem, como também do que está pensando em adquirir.

A averbação também viabiliza o processo de compra e venda do imóvel. Ademais, na negociação de um bem é necessária segurança jurídica.

Por fim, cabe informar que, ao comprar ou vender um imóvel, a responsabilidade jurídica sobre a propriedade cairá sobre o nome que constar como proprietário no registro ou na averbação do registro. A averbação legitima o processo de compra e venda, assim como oficializa qualquer mudança feita que possa acarretar despesas ou valorização do imóvel. Ou seja, a averbação também é uma proteção contra prejuízos.

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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