REGISTRO DE IMÓVEL

      

        “Quem não registra não é dono”. “Só é dono quem registra”. 

O ordenamento jurídico brasileiro apenas admite o registro do imóvel como prova da propriedade imobiliária. Nesse sentido, o art. 1245 do Código Civil esclarece que, enquanto o título aquisitivo não for registrado, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Tradicionalmente, esses registros são feitos pelos cartórios, que se destinam à regularização da documentação e à publicidade desses atos.  Essas informações e registros também estão disponíveis nos municípios, em cada prefeitura, cujos dados são utilizados nos lançamentos fiscais.  Mas, os cartórios têm a reserva legal de mercado.

A prova da propriedade imobiliária apenas se faz mediante a exibição do respectivo registro.  O art. 108 do Código Civil dispõe que a validade dos atos jurídicos, como aqueles da transferência da propriedade imobiliária que exceder ao valor de trinta vezes o salário mínimo, apenas será admitida se obediente à  forma prevista em lei, consistente no caso, na escritura pública ou contrato particular, quando a aquisição se fez mediante financiamento bancário.

Sob essa ótica e demonstrando coerência, o sistema impede que os juízos admitam outra prova da propriedade imobiliária senão mediante a exibição do respectivo título de domínio, devidamente registrado. É o que dispõe o art. 406 do Novo CPC: “quando a lei exigir instrumento público como da substância do ato, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta”.

Por outro lado, resta sabido que alguém pode adquirir a propriedade mediante usucapião, desde que tenha a posse prolongada, mansa e pacífica e, em alguns casos, com justo título.

É importante destacar que o respeito às normas impede que prevaleçam acusações que afrontem o ordenamento. Ou seja, significa respeito ao Estado democrático de direito, principalmente quando se depara com o dispositivo do art. 5º, II, da CF, que assegura que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. 

Já o Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), como citado acima, assim dispõe em seus artigos 108, 1.227 e 1.245, a saber:

Art. 108 - Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Dessa forma, a propriedade de bens imóveis somente se transfere após o devido registro do respectivo título translativo.

No entanto, lamentavelmente, muitas pessoas, quando realizam a aquisição de um imóvel, talvez por desconhecimento, ou ainda buscando se esquivar do pagamento de tributos cobrados pelo governo, acabam por deixar de realizar o registro do imóvel, possuindo apenas o contrato de compra e venda devidamente assinado entre as partes.

Tal situação acaba por ocasionar inúmeros riscos para o comprador de boa-fé e acaba por abrir uma oportunidade para que estelionatários passem a agir.

Pois bem, diante desses riscos e para que seja bem entendida a questão, faz-se necessário realizar um breve comentário a respeito da diferença entre posse e propriedade de um determinado bem.

Posse é o direito de uso do bem, ou seja, a pessoa que possui somente a posse sobre determinado bem imóvel é aquela que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, podendo fazer uso do bem e inclusive (em determinados casos) comercializar o direito de posse do bem para terceiros (art. 1.196 do C.C).

Contudo, posse difere de propriedade, uma vez que o proprietário é o dono do imóvel e é a pessoa que possui os direitos legais sobre o bem, podendo comercializá-lo livremente, ou seja, além de possuir o direito de uso do bem, também possui o direito de dispor, gozar e reavê-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha (art. 1.228 do C.C).

A propriedade é determinada por meio do registro do imóvel, ou seja, a pessoa que constar nos registros de imóveis como proprietária do bem deterá a propriedade sobre o mesmo, bem como todos os direitos advindos de tal situação.

Portanto, muito cuidado, porque é exatamente dessa premissa que os estelionatários se utilizam, pois comercializam o mesmo bem para diversas pessoas, se aproveitando do descuido do comprador que deixou de realizar o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Ademais, os riscos do comprador não advêm unicamente dos estelionatários, haja vista que, caso o imóvel ainda se encontre em nome da construtora, por exemplo, e a mesma vá à falência ou seja alvo de ações judiciais, estando o imóvel em sua propriedade, este poderá ser judicialmente penhorado. Nesta hipótese, o comprador poderá intervir no processo e informar que o bem já foi comercializado, para que o mesmo não venha a ser alvo de leilão judicial. Já no caso do estelionatário, havendo compradores de boa-fé, será dono do imóvel aquele que primeiro realizar o registro, ou seja, não é respeitada ordem de compra do bem e sim o primeiro que o registrou, o primeiro que demonstrou intenção em se tornar proprietário. Assim, todo cuidado é pouco.

Em razão do exposto, fica o alerta no sentido de que o registro do imóvel adquirido é de suma importância para que sejam evitados inúmeros problemas futuros, não bastando a apresentação de um contrato de compra e venda devidamente adimplido para que o comprador se torne, de fato, proprietário do bem. Assim, faz-se imprescindível que a escritura seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que o comprador possa ser considerado o dono, o proprietário. E valem as máximas: “Quem não registra não é dono”. “Só é dono quem registra”.

Wilson Campos (Advogado/Especialista em Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG).  

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