VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES EM PRÉDIOS OU CONDOMÍNIOS.

 

As dúvidas sobre este tema são bem comuns, mas o inquilino não pode simplesmente concordar com a imobiliária ou com o proprietário do imóvel que tente lhe imputar a despesa do conserto ou dos prejuízos causados.

Bastante comum é o fato relativo ao vazamento, por exemplo, e o que fazer quando a origem do vazamento está em um imóvel alugado (!?). 

Para solucionar essa questão é preciso consultar a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes), uma vez que a responsabilidade varia conforme a causa do vazamento.

De acordo com a lei, é obrigação do locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. Por isso, caso o inquilino perceba a presença de vazamentos e infiltrações, o proprietário deve ser acionado para providenciar os reparos.

Se o distúrbio for resultante do desgaste natural do sistema hidrossanitário, é o locador (proprietário) quem deve fazer as reformas necessárias. Afinal, esse é um problema estrutural do imóvel e é obrigação do proprietário manter a usabilidade do imóvel alugado. Se o vazamento causar prejuízo ao inquilino, fica a cargo do dono do imóvel ressarcir as perdas sofridas por ele.

Por outro lado, se o locatário (inquilino) provocar danos ao imóvel durante a vigência do contrato de locação é dele a responsabilidade de fazer os reparos, independentemente de a avaria ter sido causada por mau uso ou de maneira intencional.

De qualquer forma, o síndico deve ficar atento às possibilidades de haver vazamentos e infiltrações em condomínios e ou prédios, pois, além de esse ser um problema desagradável, existe o risco de afetar os acabamentos da unidade e prejudicar a harmonia do edifício.

Segundo a Lei 8.245/1991, todos os problemas relacionados com a manutenção do imóvel são de inteira responsabilidade do proprietário.

Há, apesar disso, uma exceção que é o caso de os danos terem sido provocados pelo inquilino ou pelos demais ocupantes do imóvel.

Vale notar que a limpeza de caixa d’água entra no rol de manutenção do imóvel que é de responsabilidade do proprietário. Portanto, o inquilino teria que entrar em contato para esse processo ser realizado.

Como a caixa d’água é do proprietário, faz-se necessário atentar quanto aos termos do contrato firmado.

Vale observar ainda que, também no caso de infiltração no imóvel alugado, o responsável é o proprietário, com a ressalva de que, em sendo a infiltração entre unidades, devido a alguma reforma feita pelo inquilino, é ele quem deverá ser responsabilizado.

Para se apurar o motivo e de onde vem o vazamento ou infiltração é necessário buscar serviços de um profissional especializado na área (bombeiro hidráulico, encanador ou engenheiro civil). Se o imóvel for alugado, a imobiliária deverá ser comunicada e esta deverá acionar o proprietário.

O responsável pelo vazamento ou infiltração deverá comunicar o vizinho ou o síndico sobre a origem do problema.

O responsável, seja o condomínio ou o vizinho, além de consertar o problema, estará obrigado a reparar os danos do imóvel que sofreu o vazamento ou infiltração. Caso se negue, será necessário ingressar com uma ação judicial, notadamente para que o responsável seja condenado a pagar pelos prejuízos causados.

Mas caso o responsável seja o proprietário de uma unidade alugada, este será responsabilizado pelos danos causados ao inquilino e aos terceiros prejudicados.

O Código Civil deixa claro que o responsável por garantir a conservação do condomínio e o bem-estar dos moradores é o síndico. Vejamos o que dispõe o artigo 1.348, inciso V: Compete ao síndico: [...]  V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Ademais, na doutrina majoritária há o entendimento de que o proprietário deve cuidar para que os serviços essenciais da unidade alugada estejam em perfeito estado: caixa d’água, tubulações hidráulicas, rede interna de energia elétrica, fachada, áreas comuns, entre outros. Também o Código Civil estabelece que o síndico é o responsável por zelar pela conservação do condomínio ou prédio. Muitas das vezes o proprietário é o próprio síndico. 

Em tempo, os tribunais pátrios têm decidido que é responsabilidade do locador manter o imóvel alugado em condições de uso e habitabilidade, cabendo a ele responder pelos danos materiais gerados pelo rompimento da caixa d'água, conforme provas juntadas nos autos.    

Enfim, o locatário (inquilino) deve receber o imóvel em perfeitas condições para uso, o que se aplica a pisos, revestimentos, vidros, interruptores, pintura, funcionamento de instalações elétricas e hidráulicas e outros itens essenciais, incluindo a caixa d’água limpa e em perfeitas condições de funcionamento. Daí ser muito importante o proprietário ou a imobiliária contratada estabelecer uma rotina de verificações e manutenções periódicas na estrutura e nos itens essenciais do prédio. Dessa forma, o síndico, o proprietário ou a imobiliária pode ter noção e visibilidade sobre os problemas que precisam ser resolvidos. 

Salvo melhor juízo é assim que entendo.

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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