IMPOSTO SOBRE A VENDA DE IMÓVEIS EM BH.

 

Muitas pessoas dizem com acerto que no Brasil só se mudam leis para onerar ainda mais o contribuinte. Portanto, sempre que ocorrer mudança de lei municipal, estadual ou federal é melhor ficar atento.

Em Belo Horizonte, já está em vigor a Lei 11.530, publicada no dia 29/06/2023 no Diário Oficial Municipal (DOM), que estabelece a regra de cálculo do valor do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Agora, o ITBI deve reconhecer o valor do imóvel declarado pelo contribuinte como sendo o real da transação e não mais o custo estimado pela Prefeitura de BH.

Até então, o cálculo do imposto seguia o artigo 5º da Lei 5.492/1988, que assegurava: “o valor será determinado pela administração tributária, através de avaliação com base nos elementos constantes do Cadastro Imobiliário ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior”.

Segundo a nova lei, a base de cálculo do imposto se dará pelo “valor da transação declarada pelo contribuinte no instrumento de aquisição dos bens ou dos direitos transmitidos ou cedidos”. A norma diz ainda que esse custo deve ser considerado o valor de mercado do imóvel, que somente pode ser negado mediante instauração de processo administrativo. Nesse caso, a nova lei prevê uma série de fatores que devem ser levados em conta para a apuração do custo do bem.

O autor do projeto de lei que deu origem à norma, vereador Bráulio Lara (Novo), afirma que o valor do imóvel declarado pelo contribuinte “deve ser feito dentro de uma margem de tolerância que ainda será regulamentada pela Prefeitura; e essa atualização está de acordo com o entendimento do STJ, que publicou um acórdão no início do ano passado”.

A nova lei, após tramitar em dois turnos, teve o texto aprovado na Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH) com 38 votos favoráveis e dois contrários.

Vejamos o teor da referida lei já em vigor:

LEI Nº 11.530, DE 28 DE JUNHO DE 2023.

Altera os arts. 5º e 16 da Lei nº 5.492/88, que “Institui o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso ‘Inter Vivos”.

 

O povo do Município de Belo Horizonte, por seus representantes, decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

 

Art. 1º - O caput, o § 1º e o caput do § 3º do art. 5º da Lei nº 5.492, de 28 de dezembro de 1988, passam a vigorar com a seguinte redação:

 

Art. 5º - A base de cálculo do imposto de que trata esta lei é o valor venal dos bens ou dos direitos transmitidos ou cedidos em condições normais de mercado.

 

§ 1º - O valor da transação declarada pelo contribuinte no instrumento de aquisição dos bens ou dos direitos transmitidos ou cedidos goza da presunção de ser o valor de mercado, que somente pode ser afastado, nos termos do regulamento, mediante regular instauração de processo administrativo próprio.

[...]

§ 3º - Para a apuração do valor venal dos bens ou dos direitos transmitidos ou cedidos, por meio de processo administrativo próprio, nos termos do § 1º deste artigo e na forma prevista em regulamento, serão considerados, dentre outros, os seguintes elementos quanto ao imóvel:

 

Art. 2º - Os incisos I e II do § 1º do art. 16 da Lei nº 5.492/88 passam a vigorar com a seguinte redação:

 

“Art. 16 - [...]

 

§ 1º - [...]

I - contrato particular de promessa de compra e venda do terreno ou de sua fração ideal;

II - contrato de prestação de serviços de construção civil, celebrado entre o adquirente e o incorporador ou construtor.

 

Art. 3º - Ficam revogados os §§ 6º, 7º e 8º do art. 5º da Lei nº 5.492/88.

 

Art. 4º - Esta lei entra em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos em 180 (cento e oitenta) dias a partir dessa data.

 

Belo Horizonte, 28 de junho de 2023. Fuad Noman - Prefeito de Belo Horizonte. (Originária do Projeto de Lei nº 355/2022).

 

EM ASSIM SENDO, cabe alertar o contribuinte quanto à “margem de tolerância que ainda será regulamentada pela prefeitura de BH”, posto que tal medida não pode violar decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cujo acórdão a esse respeito foi publicado em 03/03/2022 (REsp 1.937.821).   

 

De sorte que, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (TEMA 1.113), a Primeira Seção do STJ estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

 

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

PORTANTO, vale a declaração do contribuinte do valor do imóvel para o cálculo do ITBI. Ademais, no que tange à base de cálculo, a expressão “valor venal” contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.

TODAVIA, em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento administrativo próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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