REQUISITOS PARA APLICAÇÃO DE MULTAS EM CONDOMÍNIOS.

 

É fundamental, para o bom funcionamento dos condomínios, que todos os moradores respeitem e cumpram as normas condominiais expressas na Convenção, no Regimento Interno e no Código Civil Brasileiro. Porém, quando isso não ocorre, o síndico tem a prerrogativa e o dever de advertir e cuidar para que as normas sejam observadas.

Vale asseverar que a possibilidade de aplicação de multa àqueles que cometem infração está prevista nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, mas a previsão da sanção também pode vir insculpida na própria Convenção e no Regimento Interno do Condomínio.

Código Civil. Art. 1.336 - São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004); II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º - O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na Convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à Assembleia Geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Código Civil. Art. 1.337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da Assembleia.

Quanto à mencionada prerrogativa do síndico para aplicar as sanções, o Código Civil, em seu artigo 1.348, incisos IV e VII, dispõe o seguinte:

Código Civil. Art. 1.348 - Compete ao síndico: IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Importante considerar que, neste exercício de cuidar pelo bom funcionamento da vida no condomínio, o síndico pode se valer de uma advertência, verbal ou escrita e, dependendo do caso e reincidência, aplicar uma multa ao morador infrator.

Todavia, para a aplicação da sanção, alguns critérios e procedimentos devem ser observados. Há que ser garantido ao morador advertido o direito de defesa. O morador penalizado poderá, inclusive, recorrer ao Poder Judiciário, caso entenda ter sido a sanção aplicada de forma indevida ou ilegal.

Não se faz necessário que a multa seja precedida de uma advertência, dependendo da gravidade da infração. Mas recomenda-se adotar graus de advertência antes da aplicação da multa, até para que a sanção, quando ocorrer, esteja devidamente fundamentada.

A princípio, costuma-se aplicar uma advertência por escrito ao morador que tenha praticado um ato em desacordo às regras condominiais. Daí a importância da existência de um livro de registro de ocorrências para anotação das infrações cometidas. Havendo porteiro no condomínio, o ideal é que o referido livro fique na portaria, permitindo que qualquer morador possa registrar infrações ocorridas no condomínio. Esses registros serão importantes para fundamentar as advertências e, em sendo o caso, a aplicação das multas.

Recomenda-se também que o síndico ou o administrador, quando for verificar a ocorrência de uma infração, leve testemunhas, o que também servirá de subsídio para a aplicação das sanções. Ainda, quando possível, que sejam tiradas fotos, para registro da situação irregular. Contudo, importante da mesma forma, que sejam adotados critérios de privacidade, evitando expor qualquer morador a situação de constrangimento.

Vale repetir que é fundamental que se conceda ao morador, de forma devida e formal, a oportunidade de apresentação de defesa, sob pena da nulidade da sanção a ser aplicada.

Em que pese não seja uma exigência legal, recomenda-se ainda que a questão da aplicação da multa seja levada para Assembleia, para ratificação pelos demais condôminos, como forma de dar transparência e maior legitimidade ao ato, evitando futuros questionamentos ou anulações judiciais.

Orienta-se no sentido de se adotar todo o cuidado necessário para não expor o morador que tenha cometido uma infração a uma situação vexatória, de constrangimento.

A rigor, uma comissão de ética e julgamento também poderá ser criada no condomínio, como órgão de assessoramento e sempre sob o comando do síndico, que é o representante legal do Condomínio, com poderes para aplicação da multa.

Quanto ao valor da multa, tirando aquelas específicas, cujo montante já vem previsto em norma, como no caso daquelas previstas nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, o ideal é que o valor das multas esteja previsto na Convenção ou no Regimento Interno do Condomínio, sempre tendo por base o valor da taxa ou cota condominial.

Encerrando, cumpre esclarecer que, em que pese o Código Civil, no já citado artigo 1.348, garanta ao síndico o poder/dever de aplicar advertências e multas aos moradores, referidas sanções precisam estar fundamentadas no real descumprimento das normas condominiais. Não basta um “mero capricho” do síndico, que não pode se arrogar em “ditador” do Condomínio. Ademais, o abuso de gestão pelo síndico é motivo para seu afastamento, com base no artigo 1.349 do mesmo Código Civil.

O morador penalizado, tendo argumentos ou fundamentos para não concordar com a multa aplicada, não tendo sido observado seu direito de defesa ou não tendo ocorrido nenhum descumprimento às normas condominiais, poderá pleitear em juízo a anulação da multa quando, inclusive, poderá pleitear indenização por danos morais, se for o caso.

De forma que é importante que o síndico observe os procedimentos formais no momento da aplicação da multa, garantindo sempre ao morador penalizado o contraditório e a oportunidade de defesa, e com isso evitando qualquer e posterior demanda judicial.   

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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