O SÍNDICO E OS LIMITES DO CARGO.

 

O síndico precisa estar atento ao que ele pode e não pode fazer. Independentemente de ter sido eleito para um mandato na administração do condomínio e estar disposto a realizar obras e melhorias, o síndico não pode exceder na sua vontade própria e ultrapassar os limites do cargo.

Assim, torna-se importante entender o que um síndico pode e não pode fazer no exercício da função.

Vejamos, então, primeiramente, o que um síndico pode fazer durante seu mandato:

- Fazer cumprir a Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio, incluindo aplicação de multas aos moradores que estejam infringindo as regras;

- Cobrar os devedores do condomínio nos termos acordados pela convenção condominial, mas sempre de maneira civilizada, podendo ser inicialmente pela via administrativa, e se necessário, realizar a cobrança pela via judicial;

- Sugerir melhorias nas regras da coletividade e nas normas para uso das áreas comuns, cujas questões devem ser votadas e aprovadas em Assembleia;

- Prestar contas aos condôminos sobre o número de unidades inadimplentes;

- Contratar e demitir funcionários e prestadores de serviços que julgue necessários, além de acompanhar de perto o trabalho dos mesmos;

- Executar obras emergenciais;

- Executar campanhas de conscientização junto aos condôminos e funcionários sobre os mais diversos temas;

- Contratar administradora, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil Brasileiro;

- Fiscalizar e acompanhar os serviços de manutenção de aparelhos, máquinas e equipamentos;

- Pagar as contas do condomínio em dia e cumprir o que foi ajustado na previsão orçamentária;

- Cobrar e diligenciar para que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos assinados com os prestadores de serviços;

- Compartilhar as decisões tomadas com os demais membros da diretoria;

- Auxiliar os moradores na busca do entendimento e do diálogo sempre que ocorrer algum tipo de conflito.

Consequentemente, nessa linha, de forma geral e resumida, os deveres do síndico são:

1) Seguir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da Assembleia;

2) Representar ativa e passivamente o condomínio;

3) Manter as contas do condomínio em dia;

4) Combater a inadimplência;

5) Contratar prestadores de serviços;

6) Convocar assembleias e reuniões com o Conselho;

7) Zelar pela segurança e prevenir acidentes.

A rigor, ainda que pareça ser o síndico a maior autoridade do condomínio, isso não quer dizer que ele pode fazer tudo o que deseja, ao seu alvedrio. Daí que alguns pontos merecem destaque e se caracterizam como falta grave na gestão.

Vejamos, portanto, o que um síndico não pode fazer:

- Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores que não as cumprem;

- Deixar de prestar contas anualmente nas assembleias ou quando requisitado;

- Contratar obras que impactem no equilíbrio das contas do condomínio ou da previsão orçamentária;

- Não se comunicar bem com os moradores ou negar a boa educação no trato com os condôminos;

- Reter documentos quando for deixar sua gestão ou terminar seu mandato;

- Conceder descontos aos inadimplentes como parte de acordo;

- Deixar vencer contratos, como de manutenção dos aparelhos, máquinas, equipamentos e outros;

- Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;

- Invadir a intimidade dos moradores;

- Ser grosseiro ou autoritário no trato com funcionários, prestadores de serviços, condôminos e moradores;

- Permitir que os moradores façam reformas sem aviso prévio ao síndico ou sem ter um plano de obra, ART, projeto e demais documentos exigidos por lei;

- Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado ou notificado extrajudicial ou judicialmente;

- Deixar de pagar compromissos do condomínio ou pagá-los de forma impontual;

- Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia sem deliberação da Assembleia.

PELO EXPOSTO, é assim que entendo. Porém, se o leitor quiser maiores informações do ponto de vista legal, sinta-se à vontade para consultar o Código Civil (Lei 10.406/2002) e a Lei 4.591/1964.

Wilson Campos (Advogado/Especialista com atuação nas áreas de Direito Tributário, Trabalhista, Cível e Ambiental/ Presidente da Comissão de Defesa da Cidadania e dos Interesses Coletivos da Sociedade, da OAB/MG, de 2013 a 2021/Delegado de Prerrogativas da OAB/MG, de 2019 a 2021).

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